2022年1月10日整理发布：这些年，房地产调控不可谓不严厉，自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位被提出后，丝毫没有动摇过，一坚持就是5年，越调越涨的时代过去了，足见调控的决心和力度之大。

2021年让我们见识了从未见过的房地产奇观，最顽固的深圳二手房市场也不再顽固了，最牛的房企也在这一年陷入了绝境。能不能绝境逢生，创造新的奇迹，那是后话。

走到今天，谁也别说自己委屈和无辜，路都是自己走出来的，虽然说是个别房企，但这个量仍然是巨大的，这是房地产高速增长时代的普遍乱象，“高负债、高杠杆、高周转”的三高模式是很多房企嘴上回避实际行动上却乐此不疲、无法逃避的现实诱惑。

但在这个背后，不只是头部房企，其实这可能只代表着行业的冰山一角，整个房地产行业都在走进新时代，一改过去传统的逻辑，从2021年房企销售业绩完成情况来看，或许可见一斑。

在已经披露年度完成目标的部分规模房企中，截至12月末，仅有6家房企完成了目标，逾8成房企未完成年度目标，完成率高于90%的房企只有12家，6家房企完成率低于80%。

哪怕龙头房企中，碧万融完成情况也不甚理想，尽管销售额上，三家房企稳坐前三甲，但目标完成率分别为88.9%、78.5%和93.4%，均未达标，在32家房企中却处在中后部的位置。

当大家看到的是房企业绩下滑，个别房企危机四伏时，我看到的却是房地产行业的蜕变。实际上，这一天等了好久了，几年前，就料到房地产终究会有这么一天，毕竟在那个疯狂的年代，没人相信你的提醒。

正所谓否极泰来，冬天已经来了，春天还会远吗?房地产行业的春天不是高房价的春天，更不是炒房者的春天，而应该是一个健康可持续发展的新的房地产时代。

当这些问题都暴露出来时，其实也就意味着崭新的房地产时代即将开始。如果不暴露，那么那把剑就始终悬着，你知道迟早会掉下来，可是永远不知道何时会掉，那才是最难的。如今房地产大势已定，反倒是该干嘛干嘛，一切都要为房地产新时代的发展而努力。

过去的这一年，房地产在周期波动中调速换挡，开启了健康发展的新局面，而身处其中的房企也在市场激荡中面临大调整大洗牌。房地产原有的逻辑已变，躺着赚钱的时代一去不复返，过去“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式不再，房地产行业进入新的发展时代。

但此时，最怕的是走极端，认为房地产市场不行了，那才是短视行为。我说过，房地产顶多算是青春期烦恼，这才哪到哪啊，无论它有这样那样的问题，但不会被抛弃，更不会因为有问题就放任不管，而是在正确引导甚至对其修理。

严加管教不等于严厉打击，规范市场不是打压市场，调控也并非单向调控，要看清国家对房地产的态度和定调，实在看不出，房地产被国家抛弃的信号，所以，房地产从业者完全没必要被过度悲观的情绪所笼罩。

虽然房地产行业在房住不炒的定位下迎来新的变化，房地产回归居住属性的呼声越来越高，但稳定健康发展是房地产行业未来趋势是大家的共识。

所以，我们应该摒弃两种心态，一种是过度悲观，另一种则是盲目自信，依然沉浸在过去的高增长思维中不能自拔。房地产调控是真的调控，不是虚的，这一点大家都看到了，但不能就此而悲观，更应该庆幸房地产将迎来新的健康时代，粗放式发展时代已经成为历史。

此前，“一行两会”相继发声维护房地产行业平稳健康发展，保护合理的购房需求，促进房地产行业的良性循环成为新时代房地产的发展要求，不再过度追求高速度，而更应该回归高质量发展上来。

国家在给大家信心，我也想给大家信心，但不能借此而成为大肆炒作房地产的借口。告诉你，那个时代不会来了，但未来10年，房地产还有很多机会很大机会，但不属于每个人，也不属于每个房企，须经过一番大浪淘沙，顺应时代潮流的才能迎来舞台上的高光时刻。

骤变的行业逻辑汹涌澎湃，不断冲刷着行业的生态，重塑行业发展新格局。谁能快速调整谁就能在新时代立于不败之地。或许正因为大家依然沉浸在过去的思维中，市场一不好，就有人来救，因为房地产的关联度太广，所以没人相信国家会坐视不管，而正因为房地产的重要性，国家才更不能放任自流。

结果就是，在确保维护房地产市场平稳健康发展和维护购房者合法权益的基础上，让房企自我化解问题，实现真正的动能转换。如果说，过去房地产靠机会红利，那么今天就要靠生扛，而未来则需要回归管理服务。所以，不管多难，活着最重要，要生生扛下去。

所以，我们要在困境中找到希望，从教训中总结经验，认识房地产的问题和不足，摒弃传统思维，迎接新的挑战，寻找新的机会。给你鼓劲打气不是让你继续炒房，而应该回归本质，修炼内功，重塑新的信心和希望。对于一些人的偏激，我们需要澄清一下，要站在历史宏观大局之下，去审视行业的发展。最近也跟几位老专家请教，他们对未来房地产的长远信心还是很足的。

1、房地产行业仍然韧性十足，规模天花板再次被突破。

据数据显示，2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平，销售额达到18.7万亿，再次双双创下历史新高。在2020年创下历史新纪录之际，很多人普遍认为2021年将告别增长，但事实证明，房地产的规模仍然很大，天花板再次被打破。

此外，前11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%;比2019年1—11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。

由此可见，房地产的增长是显而易见的，房企结构性调整也在意料之中，但整体规模依然在增长。

2、经济日报：房地产的支柱地位没有改变。

近日，经济日报在文章《房地产市场趋势怎么看》中表示，房地产支柱产业的地位没有变。根据国家统计局的数据，2020年房地产业占GDP的比重是7.2%。如果测算综合影响，这一占比还要高得多。房地产行业是国民经济的重要组成部分，规模大、链条长、牵涉面广，对于经济金融稳定和问题防范具有重要的系统性影响。

所以，房地产的地位提与不提，事实就摆在那里。只是提与不提可能象征着一个引导的信号，但事实上，正如经济日报所说，房地产的关联性太强，影响太大，影响上百个行业，正因为如此重要，房地产不能出大问题，正因为这样，房地产的问题必须化解，而不能放纵。

良性循环体现得更为积极，对房地产调控不是一味限制，更应该体现在与国民经济形成良性互动上。

3、住房需求依然旺盛，城镇化率还有很长的路要走，房地产业可以“好起来”。

同样是经济日报称，房地产业在国民经济中的地位和作用十分重要，实现稳字当头、稳中求进，需要房地产业的良性循环和健康发展。新阶段住房需求依然能够为房地产行业未来发展起到重要的支撑作用。从这个意义上讲，房地产业需要“好起来”，也可以“好起来”。

之所以这样说，是因为有两个强大的健康需求。近几个月来，国家都不断提出对刚需和改善等合理住房需求加以保护的引导，各地也都积极响应。

事实上，住房需求依然旺盛，主要表现在两个方面：那就是刚需和改善。当前我国常住人口城镇化率达63.9%，仍处在快速城镇化阶段，离完成城镇化还有很长的路要走，目前每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求，这种需求是刚性需求，相信今后各地也都会在满足刚需方面做很多功课。

此外，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求也比较旺盛，高品质的时代我们还不能说到来了，所以不仅要解决好住房量的问题，更要提升质的问题。对房企而言，从追求规模向更注重品质转变，顺应绿色发展和数字化提升，这都是未来探索的新方向。同时，从商品房到租赁住房，再到城市更新以及适老化住房等方向转变，也将会成为很多企业追求的方向和选择，这也必将成为新的经济增长点。

加上生育放开，既有刚性需求也有改善性需求。住房的需求是无止境的，但不代表房地产粗放发展还有空间，而是新的发展需要。

房地产的未来什么样，经济日报说了，“好起来”的内涵变了。不是房价大涨，更不是炒房肆虐。市场好起来不应再走过度依赖的老路，“房住不炒”的底线不容突破，炒作房地产行为不应再有。通过不断完善房地产长效机制，实现房地产业的平稳健康发展，是“好”的真正内涵。

“好”的标准和内涵变了，当然有些人就无法看到新时代房地产发展的机会，如果依然停留在过去的思维中，那么就不可能赶上新时代房地产的机会。

4、恒产恒心的传统观念短期内不会改变。

千百年来，我们深受“有恒产，方有恒心”的传统观念影响，从古到今，房子在大多数家庭中的地位不言而喻，尤其是当下，更是如此，房子承载了太多太多的内容，从安身立命再到财富象征，甚至是婚姻保障以及子女教育等。同样还有，“修身、齐l家、治国、平天下”的传统观念影响下，“齐l家”的前提对很多人来说就是拥有房子。

这种观念会变，也可能会被淡化，但到目前为止，我们还不能跟国外相比，活不出人家的潇洒，有各种各样的原因，但现实就是如此。我们被房子束缚的现实问题短期内不会改变。所以，尽管炒房时代终结，但买房依然是大多数家庭必备的操作，即使嘛也不图，也要求个心安理得和保值增值。