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美联物业住宅部行政总裁布少明

为压抑楼价，港府自2009年开始多次推出「辣招」，成效未见显着，二手楼市向来呈「楼价高成交低」的乾升局面。自2012年10月27日推出「双辣招」，即包括买家印花税(BSD)及加强版额外印花税(SSD)以来，至今已届6周年，楼价升势强劲，期间「美联楼价指数」累积上升6成；最新10月10日至10月16日报171.25点，纵然近期由高位回落，惟仍较「双辣招」推出前一个月的2012年9月107.13点累升约59.9%。

然而，当中加强版SSD锁死二手盘源，过去6年间二手住宅宗数较出招前大幅萎缩超过一半；期间进展商推不同优惠计划以吸纳购买力，客源流向一手，令同期一手私楼宗数增加逾2成，两者交投表现背驰。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，过去6年(自2012年11月1日至2018年10月24日为止)二手住宅注册量共录约265,860宗(即平均每年约44,310宗)；比起前6年同期(2006年11月1日至2012年10月31日)约569,481宗(即平均每年约94,914宗)大减约53.3%。反观，新盘市场交投与二手背驰。在不包括一手公营房屋之下，过去6年间(同样截至今年10月24日)一手私楼注册量共有94,683宗(即平均每年约15,781宗)，与前6年约78,284宗(即平均每年约13,047宗)相比，上升约21%。

由以上数据可见，辣招不能压抑楼价，只能减低成交量。近日的楼价回调，主要是由于外围经济影响。根据经济学定论，物品价格由供求釐定，物业也不例外，楼价高升原因是「求过于供」，故解决楼价高企的问题，亦必须由供求做起。众所周知，香港「地少人多」，适合起屋的土地卖少见少；与此同时，随着人口的急速增加，对住屋的需求也是有增无减，在僧多粥少下，物业价格上升是正常现象，政府如想舒缓楼价升幅，早应从供应着手，造地建楼。虽然过往每次加辣后，楼市都会沉静一段日子，然而当市场消化辣招影响，楼价即会回升。

更甚的是，当辣招遇上经济下滑时，如处理手法欠缺弹性，只会妨碍楼市的正常调节，增加业主出货的损失，减低售楼的诱因，如辣招遇上大跌市并适逢供应持续增加，有机会令楼市跌势加剧，或动摇香港经济。因此，笔者再次劝喻政府，应及早为「辣招」制定有效的退市策略，为未来可能浮现的经济下滑做好防风措施，否则届时才亡羊补牢，恐怕为时已晚。