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经络按揭转介首席副总裁刘圆圆

踏入新一年，祝愿大家新年进步、身心安康！上週跟大家回忆了2018的楼按大事，而美联储上星期再加息1/4厘后，香港银行暂未见尾随，大家都很关怀未来的楼市走势，今次将列点笔者对来年楼按市场的看法：

1.负面因素有限楼价5%上落空间

虽然不少市场分析对未来楼价并不乐观，惟现时令楼市暴跌的负面因素其实有限，反之是由于环球经济的不稳定性影响其心理质素。对于未来楼价的看法，相信关键在于中美的进展，但以本土的经济及楼市环境来看，不利因素其实不多，现时业主的持货能力强、银行体系资金仍然充裕、加上金管局的种种「辣招」作防守，相信难以令楼市有断崖式下跌的情况发生，料明年新年后或浮现小阳春，楼价将会有5%的上落，全年楼市进展平稳。

2.港美加息放缓上半年息口维持于3厘以下

香港的加息周期虽然经已于九月展开，但12月并未尾随美国加息，加上美国经济渐见放缓，美联储的加息进程将有可能减慢。另一边厢，从香港银行的按揭竞争性可看到，银行的资金成本仍算偏低，加上银行结余仍有760亿元以上的水平，因此香港的加息进程亦料尾随美国平缓进展。料上半年的实际息口维持于2.5厘至3厘水平，年内实际息口不会超过3.5厘，对供楼人士影响轻微。

3.失业率不超过3.2%楼市难大跌

根据以往的楼价周期来看，楼价升跌跟失业率呈反向相关，失业率反映民生状况，如业主失业以致影响入息不能供款，连带影响业主出售意欲甚至定价，因而对楼市有显着的影响。试举例，当97年金融风暴失业率急速上升时，楼价亦插水式下跌，至03年后失业率持续改善，楼价终见上升轨。近年失业率维持偏低水平，楼价由2008年至2011年上升78.5%。而2017年至今当失业率维持3.2%以下，楼价于同期更累计上升了50.9%，而现时失业率惟独2.8%，是1997年11月后的21年后新低，可见在失业率维持不高于3.2%水平，仍然属于极低的情况下，楼市仍具抗跌力。

4.银行结余跌至500亿将再加息

是次香港银行未尾随美联储加息，或会再次引发资金外流的问题。由于港美息差再度扩阔，套息交易频繁容易使港滙触及弱方兑换保证，届时金管局不得不出手买入港元以保卫汇率，但银行体系结余将进一步缩减。经络预料，明年的上半年银行体系结余将跌破500亿水平，比现时的763亿再减少34.5%。而为使利率正常化，届时银行将再加息，上调1/8厘至1/4厘。