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启德地一个月跌价8%

地政总署发布启德第4C区1号住宅地昨日开标，由华润置地及保利置业集团两家内地进展商以129.16亿元夺得，每方呎楼面地价18,080元，虽然属于市场预期之内，较上月批出的贴邻地，一个月低约7.9%。是次为半年以来，再有中资财团中标启德地皮。市场人士估量，项目日后落成后每呎可售约3.3万元，总投资成本预料高达200亿元。

启德旧机场跑道区自一八年十一月至今，已合共批出7幅住宅地，对上一幅批出的第4C区2号地盘，成交呎价约19,636元，属九龙东呎价最高地皮。该地与刚批的土地并排而列，同样享无遮挡海景，故相比之下，今次每方呎批出价明显下跌近1,600元。至于该区另外5幅已批土地，呎价则介乎约13,523至17,360元。

成交价破旧跑道纪录

刚批出启德第4C区1号地皮的招标程序可谓一波三折，总楼面约71.4万方呎，由于规模较大，即使呎价短期内浮现显着跌幅，但仍属旧跑道区成交价最贵一幅地皮。该地盘原定在本月十四日截标，惟受政府总部公众通道受阻影响，延迟至上周五，并更改地点截标，最终收到6份标书。来自长实、新地，嘉里等，而会德丰伙拍中国海外、嘉华国际伙拍信置投标，但最终地皮由「黑马」华润置地及保利置业合组的财团中标，地价129.16亿元，按其可建楼面714,374方呎计算，其每呎楼面地价18,080元。今次6份标书中，大部分属于本地进展商入标，但最后却由中资财团中标，反映本地财团对前景变得保守。

是次投得地皮属全中资财团组合，当中保利置业于启德有进展经验，其于一四年以逾39.2亿元投得的启德1I区3号地盘，已兴建成龙誉现址。及后亦再投得两幅官地，包括一五年夺得的屯门第48区青山公路－青山湾段地皮，以及去年中标的油塘住宅地。

至于华润置地则较为积极收购私人项目，最瞩目为去年斥资59.29亿元购入南区寿山村道39号，成交价更为香港私人住宅市场新高。此外，在一七年亦以11.09亿元，买入中环赞善里1至4号项目作重建进展。

市场估落成呎售3.3万

对于启德住宅地呎价显着下跌，泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，地价回软属预期之内，近日社会气氛对进展商出价一定有影响。但没有再浮现流标情况，反映市场仍有相当支持。他又指，因为近期的社会矛盾，香港进展商出价趋审慎也不难理解。

莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文表示，今次中标价属预期之内，地价于短时间内下滑，皆因近日的社会活动及市况变化，估量今年下半年地价相对平稳，进展商在出价上会比较保守。但相信各大进展商仍睇好后市及启德新进展商的「新中环」效应，估量未来启德全海景住宅地要再破顶一定困难。

他分析，今次成交的启德这地皮在跑道上望全烟花海景，但缺点是交通及其他商业配套不足，项目日后有条件打造成混合式豪宅，料落成后每呎售约3.3万元，总投资成本约180亿元至200亿元。

分析：反映进展商信心尚存

戴德梁行香港估价及顾问服务部执行董事黄俭邦表示，启德进展区规划配套完备，重点地标启德体育园亦已展开工程，待日后沙中线正式通车后，该区对外交通将大为方便，预期几年后将成为楼市热点。

黄俭邦指出，虽然现时市场气氛受中美及社会活动等负面因素影响，但预期未来美国会进一步减息和香港土地供应短缺不能短期解决情况下，这次卖地结果正好反映进展商对启德区住宅市场前景仍有相当信心。

中原测量师张竞达表示，虽然启德近月连环发生商业地流标及弃购事件，但对住宅地皮影响不大，启德第4C区1号地盘早前仍接获6份标书，入标反应理想。但受到近日影响市场气氛，楼市气氛较为观望，进展商出价亦倾向审慎，料项目将来会进展为海景豪宅。