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外资楼企暗流涌动。

今年以来，华瑞中国地产信托(Treasury China Trust)向来在寻求把一栋位于上海的办公室兼零售大楼中区广场脱售出去，华瑞是爱尔兰最大的房地产公司财富控股集团旗下信托，2010年在新加坡上市。

9月6日，据接近华瑞的消息人士透露，财富控股集团已通过华瑞，将其在中国的两家房地产子公司财富控股地产和上海财富控股(上海)物业公司的股权，予以转让。

本报记者10日查询公开报表发现，财富控股集团于2007年7月，以4.97亿英镑收购了虹桥上海城，于2011年通过旗下信托公司华瑞中国地产信托以5.75亿元人民币的交易价格收购了上海市一零售物业淮海商城。

此外，在收购淮海商城前，财富控股已在上海相继购买下中区广场及虹桥上海城后期项目。华瑞2011年财务报告显示，仅上海中区广场，截至2011年12月31日的价值为17.9亿元人民币。

而若转让消息进一步证实，这些巨量资产，其股权或将全部或部分易主。本报10日查询华瑞在2011年财务报告中坦陈，由于内地银行业自2011年初以来大幅度紧缩，使其面对资金流动的问题。公司仍依照合约付款予多个承包商及次承包商，但已批準的贷款却不知何时才干取得款项，令公司必须确保其在2012年拥有充足的现金储备。

在此之前，美国头号房企铁狮门被传欲出售上海新江湾城部分地块融资近50亿人民币。

这背后，是自去年底以来，伴随着最严厉的楼市调控，外资在中国房地产市场的退潮向来在持续。

铁狮门谋退

9月4日，铁狮门联席首席执行官徐杰儒(Jerry Speyer)和徐瑞柏(Rob Speyer)联合回应本报的媒体声明称，对于中国经济的长期展望表示乐观。但据接近铁狮门的知情人士透露，该公司也不抗拒任何可以促使新江湾城项目实现的方式，转让项目股权，引入合作方也是有可能的。

本报从上海地产界知情人士处亦获悉，自2008 年在中国以底价67.5 亿元高调拿下上海新江湾项目土地后，2009 年铁狮门的确就开始为这一项目追寻转手机会。

铁狮门提供的官方资料显示，公司目前在中国共拥有逾175万平米的开辟项目。据其介绍，其在上海新江湾的项目尚浦领世目前开辟顺利，一期住宅项目在2011年才进入开工状态，将于今年年底前进入预售阶段，二期办公园区也将于2014年第一季度迎来企业进驻。但总面积90多万平方米的整体项目中，占了很大份额的商业部分至今未完成规划。

作为最早进入中国房地产市场的外资基金之一，铁狮门的投资步伐，在过去四年中踟蹰不前。

据上海地产业界一位知情人士介绍，2009 年，铁狮门除购地成本外，25 亿美元(约合170 亿元人民币)的总投资，让身处金融危机下的铁狮门产生了退缩心理。

熟悉内情的一位投行人士向本报介绍，次贷危机前的地产牛市中，各种金融机构都在为商业地产市场注入流动性，但随之也推升了泡沫。

地产金融分析师杜丽虹称，随着次贷危机后资产泡沫的破灭，铁狮门基金提供给投资人的收益率，一度从最高时的40%以上降至20%左右，“未来随着更多项目的贷款违约，实际收益率可能降至更低。而铁狮门的收益率也在降低”。

据上海地产界上述知情者介绍，2009年前后，瑞安等香港地产商均被传与铁狮门接触，上海各大中介也受托为铁狮门追寻买家。但由于危机阴影，很多房企不敢贸然接手。直到2011年，新江湾城地块方才动工。

铁狮门在过去的四年中，只能依靠自有资金支撑项目开辟，总面积达90多万平方米的新江湾城，地价款加开辟款项，沉淀了近百亿资金。

在这期间，为了解决资金问题，铁狮门转让了36%股权给新江湾城的一级开辟商上海城投，合作开辟。但这似乎也不足以推进新江湾城项目的进度。

外资退潮

上述上海业界知情者介绍，铁狮门退出中国市场传言广受关注背后，是外资在中国房地产市场的退潮确实在发生。

国家统计局数据显示，今年二季度以来，外资投资中国房地产浮现明显下滑。1-7月份，全国房地产开辟企业本年到位资金同比增长6.2%，其中利用外资228亿元，同比下降54.3%，外资占全部到位资金的0.5%。

杨红旭分析，二季度以来，外资整体上有所撤出，其中房地产业尤其明显，所以导致FDI和外汇储备，都浮现负增长。

杨进一步介绍，从年初以来，房地产利用外资情况发生了逆转。1-6月份，全国实际使用外资591亿美元，同比下降3%，其中房地产为周某某亿，剔除房地产，则仅下跌0.1%。由此可见，房地产利用外资额的显着下滑，成为拖累全国使用外资总额的主要因素。

本报记者从多个消息源核实发现，这轮外资撤离中国楼市，从去年下半年就已开始。去年9月，美国黑石集团以14.6亿元人民币的价格，将上海Channel1购物95%的股权出售给郑裕彤旗下的新公司，拉开外资撤离的序幕。

新加坡凯德置地中国区总裁廖茸桐对记者说，去年至今这一轮的调整中，不光是外资，还有一些比较小的民营企业也在撤出中国房地产。

“原来做房地产门槛比较低，现在门槛越来越高，消费者的要求越来越高。”廖认为，房地产市场的风险也越来越大，现在可能是洗牌的一次机会。

“的确有一些外资在悄然撤离中国楼市，尤其是外资房地产基金。最近两年外资较少投资新的房地产项目，前几年拿下的项目，也基本处于出货阶段。”同策房产董事长孙益功此前对媒体表示。

看空后市？

杨红旭称，外资投资房地产大幅降温，与人民币对美元进程停滞紧密相关，外资套取汇差的“无本生意”没法再进行了。

杨称，今年以来，尤其是二季度人民币基本停止，甚至7月以来浮现罕见的微幅贬值。美元汇率已由年初6.3001，升至当下的6.3449，即人民币兑美元已贬值0.7%。

这一幕同样发生在2008年下半年，人民币对美元停止，股市楼市皆下行，爆发了大规模的外资撤退潮。杨介绍，当时部分海外基金急于抛售在华物业，但少有接盘者。

上述上海地产界知情人士称，在人民币贬值压力下，外资投资的“货币”效应已经弱化。

“我们最近派了个财务总监到内地房企中。”一家美国大型房地产基金内部人士对本报记者说，由于内地房企在财务策略上的激进，加上市场下滑，基金投资者感到担忧。其他类似基金公司也开始未雨绸缪。

广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、地产专家韩世同也直言，目前的房地产市场前景处在高位，未来也有可能呈现下行态势，这也是外资逐渐退出中国房地产市场的主因。

随着风险加大，一些机构开始致力于做空业务。国际投资人查诺斯去年就公开宣布，其要做空中国房地产业。

一名不便具名的投行人士指出，近期香橼攻击在香港上市的恒大地产就是典型的例子。在未来，随着A股房企借道香港融资，以及B股转H股，转融通的启动和QFII审批的增加，外资可以做空房地产的空间变大了。

香港地产网数据参考：香港楼市成交

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