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千人抢千万元豪宅、百万元茶水费重现江湖、187轮竞逐“围标”地块……在进入2020年三伏天前夕，沪上房地产市场经历了一波火爆行情。

上海前滩板块的地王项目三湘印象(000863,股吧)名邸，单套房源的最高总价超过6000万元，开盘即售罄，955人抢142套房源，认筹率高达672.54%。不仅如此，东方公证处数据显示，上海前6月有25个项目认筹率超过100%，均价超过10万元/平方米的新盘比例超过30%。

7月以来，《中国经营报(博客,微博)》记者实地走访森兰星河湾、百汇园、虹庐湾等沪上多个热门楼盘发现，有项目即使在工作日的晚上，依旧有近十组顾客前来看房。尽管如此，在申城楼市热度不减的另一面，也暗藏“玄机”。

“为了跟客户要100万元的茶水费，都是捂盘不售的，”有熟悉徐汇区百汇园项目的中介人士向记者介绍称，存在收取茶水费操作的除了百汇园，还包括知名度颇高的浦东森兰星河湾。

7月16日，森兰星河湾的开辟商上海外高桥(600648,股吧)集团股份有限公司(600648.SH，以下简称“外高桥集团”)对此否认称，该项目的销售阶段未与任何中介机构分销合作，是部分不良中介散布的“茶水费”虚假信息。

“5月和6月是最忙最累的两个月，6月份延续外勤24天，开了6套房的单子，但是公司才排在第二名。”近两个月，从事房产销售工作的陈伟(化名)明显地感受到上海房地产市场变得越发活跃。

他告诉记者，自己从平均每月外勤12天到24天，原来平均每周带看3次，如今每天最少都要带看1次。

上海房地产市场的变化也直接体现在数据上，易居研究院数据显示，5月份，上海新建商品住宅成交面积环比增长73.1%，同比增长53.9%，成交量创近45个月新高，新房成交均价同比上涨14.6%，并浮现高端盘热销的现象。进入6月，端午假期上海楼市迎来成交创十年新高的成绩，其中豪宅热卖程度有增无减。

在6月下旬，上海内环豪宅项目宝华城市之星“56套房源近50分钟里售罄”，中环豪宅项目前滩三湘印象已突破板块价格上限，达到12.15万元/平方米，并创下“千人摇”和“日光”奇观，新静安大宁板块的静安映项目开盘均价突破9万元/平方米，达到9.12万元/平方米。

记者走访苏河湾润府、宝华城市之星、百汇园、森兰星河湾、虹庐湾、季景铭郡等项目了解到，多个近日入市和刚开启认筹的项目，也为热度不减的上海豪宅市场“再添一把火”。

7月4日，位于浦东洋泾板块的豪宅项目尚海郦景94套房源共吸引915组意向认购客户，认筹比近10∶1。7月10日，该项目开盘即售罄，再次刷新纪录。

森兰星河湾售楼处的销售人员介绍，公司售楼处平均周末时段接待客户200~300人，另有消息称，目前该项目已接待验资客户2000组。7月8日认筹首日，记者实地探访发现，森兰星河湾项目推出217套156~239平方米的三居室至四居室，均价约7.95万元/平方米。为防止拥挤，开辟商设了多道铁栅栏，在记者停留的半小时内，约50组客户前来认筹。现场工作人员表示：“如果不是因为许多客户需要暂时补资料，今天要排很长时间的队。”

据外高桥集团官网信息显示，自7月8~12日，共计406组意向认购客户签订了《森兰星河湾名庭购房意向书》，其中400组客户具有参与开盘销售摇号资格。

上海大虹桥板块的虹庐湾项目也颇受市场关注。据该项目一名置业顾问介绍，售楼处开放首日接待了1000多组客户，在记者于工作日走访该项目时也发现，晚上7点还有7~8组客户前来看房。

与豪宅市场的火热遥相呼应的是土拍市场。据中指研究院数据显示，上海以1350.5亿元的出让金位居全国第二，同比上涨97%，涨幅位列全国第四。与此同时，记者查询了解到，上半年上海的纯宅地供应同比增加58%，卖出34幅宅地。

7月3日，此前卷入围标风波的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，在七大房企经过187轮竞拍后，被招商蛇口(001979,股吧)以溢价率28.4%、总价40.04亿元竞得。

但在沪上豪宅热卖、楼市热度渐起的当下，也有不少项目销售遇冷，典型的如长实集团旗下的高端项目高尚领域。

公开资料显示，《高逸尚城A6地块》(高·尚领域二期)在2020年4月开盘时，共有348套房源，认筹率低至3.16%，而截至7月16日，网上房地产网站显示，该项目仍有275套住宅处于可售状态。

值得注意的是，认筹不理想、去化情况一般的不仅有市区核心板块的豪宅项目，外环等区域的项目也冷热不均。

由陆家嘴(600663,股吧)集团开辟的浦东新区陆家嘴锦绣逸庭项目，网上房地产网站显示，于2019年1月4日开盘销售。该项目后续却选择“回炉重造”，于2020年3月21日起认筹，尽管如此，网上房地产网站显示，截至7月16日，该项目75套项目，可售住宅套数仍有4套。

对于锦绣御澜去化情况，以及锦绣逸庭“回炉重新取证”的原因等问题，记者致电致函陆家嘴集团，其办公室相关工作人员表示将汇报给领导，但截至发稿，仍未收到其回复。

上海中原地产分析师卢文曦直言，上半年上海豪宅热销情况引发广泛关注，但“成交量可能只占整个市场的10%左右，而剩下的90%是刚需或者是刚改项目”，其认为更值得关注的是外环以外的市场，“其实这部分的认筹情况，可能好的项目刚刚去化，差的可能去化仅一半左右”。

记者发现，长实集团旗下的高尚领域项目，认筹率低至3.16%，创下2020年上半年上海新开盘项目最低认筹纪录。

楼市成交数据回落的同时，关于热门楼盘违规操作的传闻也引发市场关注。

日前，记者调查发现，个别豪宅项目如宝华城市之星，在其开盘“日光”，头顶高品质光环的背后，却存在前期虚假宣传“人车分流”，后期铲掉已造好的绿化和假山，改建地面车位的情况，此事亦受到普陀区市场监管局关注，并最终认定项目方公布虚假广告，罚款25.1万元。至今相关维权争议依旧存在。

此外，森兰星河湾、百汇园、佘山御庭等项目被指涉嫌违规收取“茶水费”。其中由外高桥和星河湾集团联合开辟的森兰星河湾项目，此前被曝从去年10月起开始“内部消化”，可通过50万元“茶水费”拿到购房名额。

记者实地走访该项目了解到，森兰星河湾售楼处已处于关闭状态，此前进入售楼处的要求是需提前预约，并验资350万元，不过记者近期两次提前预约未成功。

“关于预约接待问题，项目营销中心自2020年5月17日开始预约接待，持续到2020年7月4日停止接待，开始启动认筹工作。”外高桥集团方面如此回应。

数位来自不同机构的房产中介向记者透露，森兰星河湾项目部分楼层较好的房源已被内部员工优先选定，买后再抛向市场，另有中介人员表示，“通过中介机构是买不到好房源的，最好是通过关系找到开辟商内部的员工。跟森兰明轩一、二期相似，大部分房源先内部消化，但不会做得很明显，也会放出来一些楼层较好的房源。”

针对上述传闻，5月22日，外高桥集团旗下公司通过微信公众号公布声明称，森兰星河湾项目从未托付任何二手房中介机构推介和销售。若有中介机构宣称可以帮助“提前认筹”或“选购房源”等，纯属于公布虚假信息的违法违规行为。

外高桥集团与星河湾集团上海公司则回复记者称，上述项目的“认筹、销售严格按照上海市商品房预售相关规定，由市区二级房地产治理部门、东方公证处等政府公信力机构监督、执行。目前已完成认筹工作。本次预售认筹开盘均由上海市东方公证处全程公证。”

梳理可发现，森兰星河湾项目不是个例，去年开盘的热门楼盘百汇园也被曝涉嫌收取百万元“茶水费”。

“百汇园要有特殊硬的关系才干买得到”。近日，记者实地走访百汇园售楼处，发现售楼处处于关闭状态，一位熟悉百汇园项目的中介人员告诉记者，徐汇百汇园项目为了向客户要100万元的茶水费，采取捂盘不售的措施。

记者数次拨通该项目开辟商上海百汇房地产开辟有限公司的电话咨询相关问题，接听人表示可直接前往售楼处，随即挂断电话，记者随后拨打数次，接听人均表示“不用”并立马挂断电话。

业内人士指出，近期多地楼市调控升级，而为稳定市场，上海也需防范浮现“茶水费”等乱象，尤其要关注认筹率较高的项目。