现如今越来越多的人对于雅居乐在全国房企里面可能不算前列但在中山是绝对的龙头这方面的问题开始感兴趣，因为大家现在都是想要了解到此类的信息，那么既然现在大家都想要知道雅居乐在全国房企里面可能不算前列但在中山是绝对的龙头，小编今天就来给大家针对这样的问题做个科普介绍吧。

七月份的地市，依然那么喧闹，继续“催生”了一批溢价不低的土地，甚至还有新地王。

7月7日，中山翠亨新区马鞍岛科学城首宗公开挂牌的综合地块竞拍出让，计容建造面积上限达92万平方米。

这宗巨无霸综合体地块，因与深圳前海一桥之隔备受瞩目，而光是起拍价38.8亿也已是中山拍地史上的总价地王，超过恒大去年35.89亿摘得的另一宗马鞍岛地块。

如雅居乐发出来的海报上所说的“再一次致敬中山”，这家起家于中山的房企在当地已是常年销冠，拿地补仓再正常不过。

特殊的是，面对这近百万平的综合体与不低的地价，即便是销冠都要寻来帮手。

中山市公共资源交易中心显示，该G26-2020-0053地块事实上并不是由雅居乐一家吞下，实则由广西北海中雅投资进展有限公司、深圳恒创投资治理有限公司两家公司联合摘得。

工商信息显示，前者为雅居乐旗下公司，后者则是平安不动产100%持股公司。继过去两年出售惠州部分项目予平安之后，两者再次结盟。而当下的雅居乐，似乎同样面临急需资金解渴的处境。

雅居乐中山“造城”

马鞍山地块之所以备受关注，兴许可以简单归结为几个关键词：区位、体量及配套。

观点地产新媒体了解，此次入市地块为翠亨新区G26-2020-0053地块，位于中山翠亨新区起步区西四围，土地总面积245525.6平方米，计容建造面积上限达919016.42平方米，土地规划用途为二类居住用地、商业用地、商务用地、中小学用地、城市道路用地。

区位上，地块具体位于翠亨新区马鞍岛上，不仅是具有巨大进展潜力的规划区，而且是深中通道的一个落脚点，是中山对接深圳前海的近距离点，与前海近一江之隔。据悉，百度测距项目地块与深中通道第一出口，距离仅3.3公里。

除了位置，配套也是使项目地块得以抱上深圳“大腿”的一个原因。

规划文件显示，项目共分为7个小地块打造而成，包含4宗二类居住用地，其中要求G-98地块的超高层建造高度>450米且≤460米，竞得人需自持G-98地块的建造面积不低于96265平方米即总计容建造面积上限的30%，自持年限自项目竣工验收之日起不少于10年。

之前的规划透露，项目定位为城市创享中心，将打造为“健康、活力、开放的湖湾城市大厅”，配套除了超高层建造，还规划有小学和幼儿园、行政用地、体育和文化用地等。

另据雅居乐相关人士介绍，地块的商业部分还将打造酒店、写字楼。

“这块地重要的就是配套。”合富研究院高级分析师谢仲娟说道，目前马鞍岛上最核心的便是缺少配套，配套对于一个新开辟的处女地而言是最重要的。

尤其是对接深圳，谢仲娟分析，深圳目前最缺的是教育资源，如果把教育配套做好了，对于深圳客而言是非常好的承接点。

将近百万平米的综合体体量，加之450米的地标高层，表面看起来体面无限，但对于开辟运营商来说，这远比一个纯住宅项目所考验的能力复杂得多。

熟悉中山市场的谢仲娟对此则称，雅居乐在全国房企里面可能不算前列，但在中山是“绝对的龙头”，已经延续八年摘得销冠。

据悉，雅居乐在中山所开辟的项目均为大盘，且基本都不是纯住宅，引进了类似学校、医院、商业等配套。谢仲娟称，如雅居乐剑桥郡、凯茵新城以及三乡最早期的雅居乐新城，也都是体量大、配套复杂的开辟模式。

“固然了，位置没有新拿的马鞍岛那么好，但是雅居乐是有一个‘造城’的开辟经验，业内认为还是比价合适去拿这块地的。”

虽有开辟经验，但不可否认的是相比于一般的大盘，这个项目扮演的功能不仅仅是开辟商单独决定的，更多是政府、片区与雅居乐共同给予 的。

如该地块所处的翠亨新区将往“三年打基础、五年见新城、十五年大进展”总目标打造，其中地块所处的科学城，又是中山着力建设的现代化国际化创新型城市新中心等等。

这些因素虽在一定程度上使得政府让利，降低项目本身综合地价，如地块楼面地价4222元/平方米左右，远比马鞍岛其他宅地破万的楼面价廉价;但同时，这也意味着地块将带来一定的资金沉淀。

如项目用于快速销售回款的住宅占比仅在60%左右;地块本身承担着一定的自持配套，尤其是其中限高460米的地标建造建设标准高、施工难度大、周期长，同样要求资金的持续投入，且要求自持年限自项目竣工验收之日起不少于10年。

即是说，有了产品开辟打造经验的雅居乐，还需要过资金这一关。

三度引援平安

在大本营中山，销冠拉来了平安。

据悉，在地块挂牌文件中有一句话值得关注：竞买人资格方面，地块同意 不超过2家企业(含2家)联合竞投;竞买人或竞买人其中一方所属集团须为2017-2019年延续年《财富》杂志发布世界500强企业排名前200强，且所属集团已取得由“一行两会”颁发的银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金7项金融许可牌照。

从最终中山市公共资源交易中心显示的成交结果看，G26-2020-0053地块也是由广西北海中雅投资进展有限公司、深圳恒创投资治理有限公司两家公司联合摘得。

一方面兴许是规则所需，但另一方面兴许也是“故意为之”下的量身打造。

事实上，雅居乐与平安为数不多的几次关联，基本都是基于一种引援关系。第一次交集是发生在同处大湾区的惠州市场。

于2018年12月，雅居乐与平安达成合作协议，平安旗下深圳喻创公司出资9.88亿元，收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开辟有限公司22%股权，双方将对惠阳雅居乐旗下部分地块进行投资及开辟，同时向惠阳雅居乐投入9.88亿元。

据悉，惠阳房地产彼时在惠州市取得用于开辟“雅居乐花园”的六块土地、用于开辟珑禧花园的地块、排浪二地块和石陂地块，并计划收购高压走廊地块，合作地块的总用地规模为59.37万平方米，地块总计容可售面积170.88万平方米。

后于2019年2月份，双方将转让股权由22%调整至34%，同时收购代价相应调整至13.94亿元，投入则调整至5.81亿元。

继雅居乐花园后，去年底12月18日，雅居乐、平安就惠州土储项目再次达成协议，平安旗下深圳盛露将出资7.33亿元以收购雅居乐旗下惠州白鹭湖旅游实业开辟有限公司15%股权，并向其出资9.33亿元。

根据合作协议，雅居乐与平安将按51：49的比例共同对七块合作地块进行投资及开辟，合作地块的总占地面积及总建造面积分别为58.05万平方米及69.39万平方米。

与平安的合作一方面为雅居乐开辟项目提供了活资金，无巧不成书，甚至还“润色”同期的雅居乐的财报。

比如其中雅居乐花园项目的出售。

2019年上半年，在毛利等盈利数据下降之时，雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元，较去年同期37.59亿元上升35.1%。

当中，包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方，同时失去操纵权的税后净收益22.42亿元，即是指中山雅居乐花园项目。也就是说，若除去出售项目公司的收益，上半年的净利润实则为28.35亿元，同比下降24.58%。

另据观点地产新媒体统计，经过三次引资，雅居乐与平安合作的土储总面积达142万平方米，折合约2130亩;同时，撇去尚不知具体合作比例的中山地块，前两次惠州合作累计获得资金支持超36亿元。

有业内人士称，此次合作大概率也是纯财务投资，但同时也不排除平安会参与写字楼方面的开辟和企业入驻。“平安入股地产商已是兵家常事，而且像一些一二三线城市他们也会自己拿地开辟的。”该人士称。

从几次持续引资平安的动作可以观察到，“钱紧”或已成为这两年雅居乐的一个侧影。

资金链愈发紧张正是在2018年开始显现。随着杠杆扩张，近五年来雅居乐的负债率不断攀升，而到了2018年末净负债率升至79.1%，为几年内峰值，同时现金及现金等价物为357.76亿元，牵强覆盖短期借款353.33亿元。

到了2019年，雅居乐总借款增至966.7亿元，其中一年内需偿还的短期借款为422.97亿元;同时持有现金约426亿元，加之受限制现金扩大至90.04亿元，可动用资金难以覆盖短债。

此外，雅居乐净负债率升至82.8%，且若考虑过去一年雅居乐钟爱的永续债的影响，有机构估量其净负债率或将超130%。截至2019年底，雅居乐永续债规模达135.67亿元。

而对这家一向高毛利的房企来说，盈利水平下降也令其捉襟见肘。

回头看过去这几个月，雅居乐所做的不止拉来“援兵”平安。其尝试做了许多举动，包括组建城市更新集团，加入这一高利润游戏阵营;递交招股书，为旗下雅城集团敲开资本市场大门;同时也积极发美元债、将多笔贷款延期，获得借新还旧的空间。