现如今越来越多的人对于扫瞄当今的酒店物业改善计划这方面的问题开始感兴趣，因为大家现在都是想要了解到此类的信息，那么既然现在大家都想要知道扫瞄当今的酒店物业改善计划，小编今天就来给大家针对这样的问题做个科普介绍吧。

所有酒店物业都需要定期更新和可能需要大量资本投资的物业改善计划(PIP)。

从实际的角度来看，这些性能改进将解决物理方面的问题，例如机械系统，管道和电气。走廊，客房以及会议室或健身中心等空间;通信和安全系统;美化，照明和停车。更广泛的计划可能包括大堂空间，修改到达体验以及添加或重新配置餐厅，所有这些都可能很昂贵。

从战略的角度来看，财产改善是为了提高客人的中意度并增强竞争力。这些改进旨在增加市场份额并提高入住率和费率，同时减少固定费用。最终目标是提高营业利润和资产价值。

PIP作为一种交易方式

大多数酒店交易，特殊是品牌财产交易，都会触发一项强制性的正式财产改善计划，这使其成为评估资产重要的重要第一步。

PIP提供了酒店购买者在所有权变更后必须实施的装修范围和时间表。近年来，PIP支出大幅增加，对销售收益产生了巨大影响。

使事情变得复杂的是，随着近十年来酒店行业的RevPAR稳定增长，大多数品牌在PIP要求上变得更加激进，随着该行业处于盈利期，他们要求投入更多的资金。

品牌选择权的不断扩散和主要市场中的竞争也加剧了PIP成本的上升，因为母品牌试图在给定资产类型(选择服务，全方位服务或长期住宿)中区分其每个子品牌的消费者体验。

品牌还可以使用PIP来说服所有者使用另一个子品牌。这可能会发生在某些市场中，品牌可能希翼为现有标志下的新物业开辟铺平道路，或者在其品牌保护范围内将现有酒店降级或升级为不同的连锁规模。通过用多个子品牌选项调整PIP的要求和相应的成本，品牌可以在很大程度上决定新所有者的进展方向。

买卖双方可以采取的从PIP范围获得最大价值的策略

哪个品牌可以最大化酒店的价值?买卖双方都应在所有权变更期间始终评估品牌选择，尤其是在特许经营协议马上到期时。另一个品牌可能会抢占更多市场份额或提高ADR?或者，如果该物业被“锁定”到当前品牌中，母品牌是否情愿在其系统内重新标记另一个品牌?这样的转换可能会带来新的收入机会或运营效率。

时间就是一切。 通常，准备PIP文件需要三到六周的时间，该文件通常有效期为六到十二个月。我们鼓舞卖方在销售过程中尽早订购PIP，最好是在资产上市之前。上市前准备好PIP文件可帮助卖方了解投资者将承销的资本支出，这是估量最终销售收益的关键信息。这种领先优势还使您有机会协商范围和时间安排，如下所述。一旦酒店上市销售，尽早共享PIP可使卖方将有凝结力和透明的信息传达给市场，从而增强处置过程的有效性。

这是谈判。 PIP的范围和完成时间通常可以协商。特殊是，品牌通常会接受与该品牌具有现有关系并拥有或治理其他特许经营权的买卖双方。是否可以将客人浴室的装修时间再推迟12个月?该品牌会考虑将其他所有资本花在物业和其他特许经营酒店上，考虑省略PIP的某些元素吗?是否有另一个具有与最近交易相同的标志的属性，但是没有受到如此全面的PIP约束?我们建议卖方在与潜在投资者共享PIP之前，先进行尽可能多的谈判，并且还鼓舞买方一旦被授予购买物业的权利，就与该品牌再咬一口。

警惕任何预期的投资回报率。 在大多数情况下，新客房和公共区域陈设品可使酒店更具竞争力。装修后，投资者通常会同时承销ADR和入住率的增长，并期望该物业相对于其竞争产品能够提高市场渗透率。但是，买卖双方都需要诚实评估物业效率和创收潜力是否已经最大化。在这种情况下，将额外的资金投入房地产的财务理由不多，投资者可能选择从购买价格中扣除美元对美元的估量PIP成本，而不将任何ROI分配给支出。

PIP之外还需要什么?所有权变更PIP通常环绕面向客户的家具，并在客房，走廊，大厅，会议室和其他公共区域中进行装饰。但是，如前所述，PIP可能仅描绘了部分物业的资本需求。PIP范围以外的项目，例如电梯现代化，屋顶更换，厨房设备升级和/或机械系统，通常会使投资者(以及衍生产品，卖方)付出的费用比PIP的金额还高。

资本支出，$ 64,000 +++问题。资本支出往往是交易中最大的变量之一。买方必须了解卖方对资本需求的估量，以及它们如何纳入定价指导。同样，我们鼓舞卖方在提交意向书时要求潜在买方估算PIP和其他资本支出。这项措施使卖方可以在“逐个进行”的基础上比较投资者之间的“全盘”估值，从而最大程度地减少了买方在尽职调查期间浮现意料之外的意外或降低购买价格的可能性。

如所示，PIP在许多酒店配置中继续占领中心地位。尽早计划，审查和协商PIP可以直接增加卖方收益，并降低大多数酒店交易中买方的成本。