北京的南城单指楼市，就是不如北城，这句话我摆在最前边，愿意喷就喷，愿意说就说。可就因为南城不如北城，那么简单了，南城新盘卖的不如北城红火，卖的价格也比北城相对便宜，可售的新盘她也确实比北城可选余地多得多。简单讲，凡事皆有利弊。

再讲楼盘之前送给大家几句话先～

第一，

跟你说南城楼盘涨幅未来可期，请直接拉到菜市口，完事儿等着买俩新出的人血馒头。我们现在所奉行的楼市政策特简单，四个字——

房住不炒

。方针不变，谁告诉你全市房价肯定上涨的?肯定能投资的?

第二，

退一步讲过去，在过去的10来年时间里，南城和北城在大体牌面儿上看，哪儿涨的更多，更快?分明还是北城。

第三，

部分南三环区域的租金低于北五环，这也是事实。

第四，

规划多了，但凡一

个新楼盘开买卖，总能给你讲出一大堆我这区域规划有多好，有多牛X。那么我反问一句，为嘛我看见更多的在南城置业的以两种人为主?第一种叫土著以及土著外溢，说白了要么是当地人，要么是从南三环搬到南五环。第二种，北边东边西边有些贵，南边反正也有地铁也能用，我在国贸、中关村、北四环上班反正也能凑合用。这两部分人，对于规划的期待程度，当真有如此之高?我想更多的是你怎么说都行，我听着反正也高兴，不管真假。

这就是南城的现实。假如有一天你入住了南城跟当时业务员最终恢弘的规划较真、怄气，说一句特么的，为啥没兑现?那你就认真了。强如城北，难道东小口的欢喜没发生?

好了接下来说楼盘，这部分特色是讲片区与比较，不会单独说某一个楼盘。

西红门花乡

西红门双雄还在英勇互怼中，从当下售卖情况看，64400的限售均价不说高低，但咱也得说购房者没觉得便宜，看到这里的朋友，有不少再问我跟花乡比怎么样?这里便隐含着俩问题。

第一，购房者还是对于西红门的售价心有余悸，尤其是64400顶着价格卖的房源，更是如此。

第二，

丰台的江湖地位，跟大兴比，好像很多人也没觉得高大尚多少。

所以，在这个问题上，我如此看待。按6万多的价格计算，这俩地方的新盘89平方米三居价格普遍价位是500多万到600万，相差不多。在这个价格体系下，花乡区域的花乡三杰，已经网签了2000套上下，从网签比上看，花乡区域还是普遍得到了认可。所以我理解，能干得动花乡，还是稳当，这是拾人牙慧，并不是我说的。

黄村，江山风华应该不剩下几套房了，证明5万多的价格对于黄村而言，有认可度。而黄村核心区，下一把是不是还有供地，对不起我也不知道。所以就目前看，黄村有认可度但是没新盘，直接过～

瀛海、旧宫西

为啥要加入瀛海呢?瀛海有北京2020年销售套数最多的新盘，卖了2000多套，我要没记错应该是2020年一年卖了2095套。卖的什么价格呢?5万多。这也就意味着，有地铁有品相，5万多挨瀛海到旧宫西部这边的地铁8号线沿线，有价值，因为有人认。

然而整个区域不是没有难点，难点是什么?简单，大户型。

这个版块受着地铁卖5万多块一平方米的刚需问题不大，毕竟还是比北边58858的热盘便宜。然而买改善，人家为什么不能降低需求在北边买个110平米跟你130平方米价格差不离儿的房子呢?在南部看改善，问我问题最远的，有直接连孙河都看过的，这也不新鲜。

所以随着这个版块小户型项目的快速流失，我理解2021年，这里并不一定是什么南城的销售房源主战场。而大户型，楼面价在前不久已经顶到了44300块一平方米，很多同行说要卖8万块一平方米，如果卖这个价位，我理解这里的关注度也就高不上去了。

毕竟边上有130、140平方米的新盘项目卖价还在6万块钱上下，且卖的都比较艰辛，您这8万块的定价…这么说吧，我理解，强如JM，也得折戟沉沙，何况人家跟你一起干不干还不一定。

所以我奉劝在这里看大户型的朋友，那些6万的项目业务员跟你说，边上马上卖8万了!你买了就赚!这么没屁股的说辞，当他做了肛拭子后说的就好了。因为没有买卖哪儿来的对比?真等人家卖8万，卖的花花的，您再捉急也不晚，是不是。

亦庄河西

这个地界，跑了和悦华锦，补强了中海京叁號院。河西的执着叫做，硬顶过后。现在的河西，基本没有了特价房，哥儿几个5万出头的成交价格卖的也还算可以。而随着周边其他区域低价时代的将要结束，这个价格在我看来也基本顶住了。所以河西，如果您认同没地铁无所谓这一件事，买了也就买了，目前看没啥篓子。因为价格挺住，有人认可。

亦庄路东台湖

这是目前整个南五环一线，房价相对便宜的地界，新盘不到5万的历史成交价格。且万科城市之光东望和招商臻珑府也还算有些可售房源，融创亦庄壹号应该也还有点房。这里没怂盘，臻珑府和亦庄壹号，俩人加起来，用半年时间卖了1500套房，这就说明这个价格搭配上地铁17号线还是有人认可。毕竟哪怕距离17号线有个1公里多的距离，我也能通过骑车、打车等手段快速的到达地铁奔着国贸望京一代东部工作板块上班去。所以对于这个版块，我的认知是，毕竟人家52000左右的限售均价，你别等着人家一次次调整价格无限接近限售均价再捉急。从目前看，整个南城容易且大概率会干这事儿的，就是次渠台湖这个版块。

马驹桥

马驹桥双雄身后还都有千套量级房源，价格想做进一步调整，有难度。但是目前3.6万左右的成交价格，有人认可，毕竟俩盘网签数据摆着呢，都卖的动。而且马桥区域就目前看，那绝对算六环内外靠近六环的板块中，城市面貌相对不错的一个地界。

外加之马桥划给亦庄以后，限购规则是否会调整，也给很多人留下了想象空间。所以真是总价200多万300万买房，整个南城，目前最强的版块是马桥，这是我个人见解，供参考。

剩下没说的，还有全北京最便宜的购房版块之一采育，这里应该还有部分总价200万的小户型新盘。再比如现在卖的还可以，我理解拉跨拉到位的官道版块，这个版块我不知道应该算南还是算西，就在这里姑且说一句吧，价格到底，可以看看。

至于孙村、魏善庄、庞各庄，这两庄一村，这么讲吧，随着限竞房的高光时刻已过，会逐渐消散在世人眼中，除非再有供地。等再有供地，咱们再说不迟。

说书唱戏劝人方，三条大道走中央。善恶到头终有报，人间正道是沧桑。咱们下把见～