2020年是不平凡的一年。从年初疫情爆发开始，各行各业都遭受到了不同程度的影响，我国经济发展面临严峻的考验。值得庆幸的是，通过全民的努力，我国在抗击疫情和复工复产方面取得了重大突破，中国经济成功实现了先抑后扬的复苏走势。但即便如此，疫情的对整个国民经济的影响不可谓不大，这一点从2020年商业地产的现状来看尤为明显。机构数据显示，今年一线城市写字楼市场空置率、租金降幅均创近十年新高。疫情抑制了企业办公需求的释放，供需不平衡的问题被进一步放大。数据显示，2020年下半年以来，一线城市的写字楼空置率在20%上下运行，创下10年来新高。上海、深圳空置率甚至超过25%。全国的写字楼空置率接近30%，商业用房空置率高达35%左右。可以看出，商业地产面临前所未有的严峻考验。十三五期间北京写字楼市场概览数据来源：高力国际2021年伊始，回顾去年整个楼市，房天下围绕商业地产的现状和未来发展趋势，对商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平进行了专访。

商业地产市场化，行业格局不变纵览行业全局，王永平认为，当下我国商业地产的现状有“四个不变”。第一、宏观政策基本不变。近年来各地对于住宅市场的政策时有调整，但是对于商业地产基本不变，没有什么限制也没有什么支持，基本归于市场化。王永平认为，政府这只“看得见的手”干预少，也不能简单地认为不好，需要从两面去看，至少确定性好一些。当前，国家对于房地产政策的基调是“房住不炒”，政策对于稳定住房市场发挥了重要作用。但是商业地产天生带有投资属性，应把商业地产剥离出来，若改为“住房不炒”就更好了，现在是住宅“感冒”，商业也跟着“吃药”了。第二、行业格局基本不变。近些年，住宅市场头部排名时有变动，但是商业地产的格局基本不变。一线企业长期由万达、印力、华润、龙湖、凯德、大悦城、太古占据，准一线仅有新城、宝龙，没有新的“黑马”出现。这里的一线与准一线是指有持续保持一定开发速度，并且具有行业全国性影响力。第三、发展模式基本不变。我国商业地产的快速发展是得益于综合体模式，即通过商业从政府获取优惠住宅开发权，然后又通过住宅销售获利反哺商业体，从而解决了持有商业体的资金压力。纯粹的商业体开发在市场上极为少见。这主要受制于我国现有的金融体系。第四、主要矛盾基本不变。多年以来，绝大多数城市商业地产开发过热，总量过大，但是，真正优质的商业体又不多，结构性矛盾十分突出、长期存在。过去常常讲商业是城市的名片，今天看，许多城市已经没有名片了。“有的地方领导听到我说他们的城市没有名片之后，显得有些沮丧，我就安慰他们说也是因为现在大家都用微信的缘故”。王永平表示，一直以来，商业地产的证券化是长期困扰行业的一个难题，REITS经过多年呼吁也仅止步于基础设施。在2019年和2020年，宝龙商管与华润万象生活均以轻资产管理分别登陆港股并且业绩骄人，这是重大的模式创新，给予行业以极大鼓舞。商业地产证券化终于撕开了一个口子。

线上线下融合是未来市场最大的机遇与此同时，线上线下融合缺乏实质性突破。这也是困扰行业的最大的命题，也是未来市场最大的机遇。王永平解释道，究其原因，技术应该不是最大的瓶颈，线上与线下企业缺乏互信才是最大的障碍。线上企业规模过大、资本过多、姿态过强所形成的垄断地位，让线下实体商业对于融合产生一定抗拒心理。线上企业通过并购、参股、自建商业体系都始终没有获得革命性的进展。近两年，各大房企纷纷追求多元经营，头部房企更热衷于跨界。“地产+”模式是大多数房企的优选。统计五十强房企的布局方向发现，超九成的房企都在布局商业地产及运营板块。那么2021年商业地产市场较2020年想比会有哪些变化呢?王永平认为，可以预见的是行业将呈现明显的分化，而进化是突围的关键。首先，行业集中度会提高，头部企业竞争优势更加明显。华润万象生活等头部企业将会基于新基建进行商业迭代，通过轻资产管理扩大市场份额。其次，高档商场在疫情之下反而受益，海外奢侈品购买力回流，经营业绩将快速增长。再次，经济面临下行压力，再加之疫情影响，一些缺乏资源与专业能力的商业项目招商难与运营难更加突出，大型商业资产形成不良的情况将会增多。

商业地产供求失衡，高空置率现象亟待解决对开发商或投资者而言，如何应对商业地产高空置率现象是一个必须研究和解决的课题。2020年商业地产空置率如此之高究竟是什么原因造成的?王永平认为，这一波的高空置率是供求失衡造成的。一方面是近年来商业供应量过大、供应过于集中，同时又赶上疫情影响，居家办公、线上消费成为新的生活方式，实体商业需求减少。“面对这一局面，我的建议是如果是写字楼，特别是有资金压力的或者融资成本较高的，则应该务实考虑下调租金或降价抛售资产止血，未来两年宏观经济形势明显反弹的基本面并不支持。如果是购物中心，则建议委托一线专业公司管理，通过提升现金流去解决融资问题。”针对空置率问题，王永平也给出了自己的建议。最后，王永平预测，未来几年商业地产的发展将有如下趋势。

第一、国家发起的互联网平台反垄断不仅会对线上而且也会对线下市场格局产生重大影响，有利于商业创新，有利于公平竞争，有利于线上线下融合。第二、商业地产证券化会进一步发展，轻资产管理的证券化将成为风口，商业资产的证券化也可能有所突破。第三、商业地产市场从增量市场逐渐转向存量市场，城市更新热将兴起。第四、商业地产的竞争由规模、资本的竞争，逐渐转向运营管理的竞争，回归商业本质。

新的一年如期而至，然而我们还没有彻底摆脱疫情的阴霾，2020年很难，但是我们依旧坚挺。2021年必然强过以前!