说起青岛今年的楼市，完全可以用“低迷”来形容。可能有人会说是疫情的影响，诚然，这的确有疫情的原因，但在小编看来并不完全是，因为即使没有疫情，整体市场的下行和2019房价下跌的惯性，也足以将青岛楼市的涨势拉下来。

伴随着疫情常态化，楼市开始出现回暖的迹象，无论是主城区还是周边区市，可以看到楼市还在缓慢的复苏中。而在寸土寸金的主城区，楼市已经出现了供需两旺的局面，这其中最为引人注目的，便是新都心和浮山后。

新都心浮山后起势

今年青岛楼市竞争最精彩的板块，莫过于主城区的新都心与浮山后，尤其是浮山后，从年初开始就呈高开走势，新盘涨幅惊人。例如远洋某项目，楼面价11165元/㎡，目前房价已经直奔41000元/㎡。

新都心的价格目前虽然不能肩比浮山后，但据说保利某项目加推，价格会直逼3万，未来两个区域的差价也许会越来越小。

很明显，两个板块的定位已不再是刚需(刚需可以考虑二手)，而是改善或者投资群体，这对于有心置业主城的小伙伴来说，并不能说是一个好消息。

成交个位数市场严重透支

从目前新都心和浮山后的几个新盘来看，门槛四百来万已经兜不住了，稍微好点的户型动辄就要五六百万的起步价。在价格层面，这无疑是高端改善了。但与之而来的是人们的争议跟疑虑，这两个区域靠什么支撑如此高的价格?

对于改善购房来说，选房子是一场从里子到面子的综合比拼。房价可以高，但要有高的道理，要有符合价格的产品力。那么这两个区域，真的有这般美好吗?

我们以浮山后为例子来分析，首先要明白的是，卖得好≠产品好。动辄3左右的容积率，前胸贴后背的高层，居住起来真的舒适吗?

再说浮山后引以为傲的学区，的确很吸引人，很多中产阶级就是考虑到这一点才往浮山后跑。但学校再好，数量摆在那儿，两三年后，上千套新房交付，真的能保证每个孩子都上二实验或者65中吗?何况现在真正能上这两所学校的二手房价格远远低于新房。

浮山后目前的价格已经透支了未来一段时间的升值空间。刚需够不到，富人看不上，只能靠着中产来维持。浮山后近期刚开盘的项目中，有一个成交仅个位数，而且有的项目竟然已经开始搞分期首付，这样的市场和吃相真的不好看。

应该消停消停了

每次跟身边的老青岛人聊新都心和浮山后，甚至是如今的中韩，都觉得那些地方根本就不是青岛。

市南、崂山卖成天价还好解释，青岛是国内为数不多的市中心即滨海的大城市，坐拥阳光沙滩海景，其它绝大部分城市无可复制，全国土豪都有来青岛购买一套海景度假豪宅的欲望——所以青岛市南、崂山形成了一个房价动辄七八万、十余万的沿海一线豪宅区，买房难度高，无可厚非，毕竟每个城市都有豪宅区，刚需不碰就是了——但是市北、浮山后、新都心、中韩这些地方，这种本该属于刚需、中产的位置，它的房价就说不过去了：

没有阳光沙滩海景，没有地标建筑、旅游景点，公园绿地，建筑无非是钢筋森林，高容积率高层、超高层，房价却动辄三四万元，简直是有点玩笑开大了。

站在一个老青岛的角度，市南、浮山前、石老人卖10万，那么市北、浮山后、中韩这些地方卖个三四万似乎无可厚非，但是，站在一个想进入青岛打拼的外地刚需的角度，浮山后这种地方卖3万的话——请给他们一个选择青岛，不选择郑州、武汉、西安、济南、无锡、宁波、长沙的理由先——这几个城市除了宁波鄞州最中心的区域以外，其它城市哪怕是最最繁华的地段，房价也要比浮山后来得便宜。

屏幕前的前伙伴么，你们怎么认为呢?欢迎留言讨论啦。

END