9月28日，贝壳研究院“5号院LIVE”沙龙在线上举办，本期沙龙主题为“新格局下的新考验”，会上同步发布了2020年楼市三季度系列报告。经历疫情洗礼，房地产市场的“韧性”被深度挖掘，报告显示，二手房市场不但走出疫情“阴霾”，累计成交量在三季度实现反超。

市场层面向好，但在双循环的新格局下，房产行业仍面临新的考验。贝壳研究院认为，四季度二手房市场政策环境或进一步收紧，三季度较热的城市或出台调控平抑市场。与此同时，年底市场季节性反弹力度不强，整个四季度成交预计继续回落，重点城市价格普遍走平，调控严格城市或将下跌。

市场已走出疫情影响

上半年伴随着疫情逐渐得到控制，二手房市场累计成交量在三季度实现反超。贝壳研究院数据显示，2020年前三季度，重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%，反超去年同期，疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。

今年年初疫情基本结束后，需求在二季度强劲反弹，三季度需求略显疲软，市场有所降温。贝壳研究院数据显示，2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。但三季度成交水平仍处在2019年以来的较高位，主要是年初疫情及年中局部地区疫情复发，被滞后的需求支撑三季度市场，成交同比去年三季度大幅增加34%。

据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍，疫后市场修复与城市发展基本面相适应，一线城市修复强于二线。贝壳研究院数据显示，从2020年前三季度整体市场的恢复情况看，一线中广州、上海及北京二手房成交累计同比增速排在18城靠前位置，尤其是广州，增速居首。三城市场成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期，但7月中旬的调控使市场降温，前三季度链家成交累计同比表现为小幅减少。

除此之外，受疫情所带来的需求转变，市场继续向改善倾斜。贝壳研究院数据显示，三季度18城成交的二手房源中，90平方米以下刚需房占比64%，环比降2个百分点，90-140平方米中端改善占比提升2个百分点，市场进一步向改善倾斜。三季度18城总体成交套均面积86平方米，环比扩大1平方米，比一季度扩大近4平方米。18城中12城套均面积环比扩大，16城套均面积较一季度扩大。

年底季节性反弹力度弱

市场层面向好，购房需求得到提前释放，由此也引发年底季节性反弹力度不足。贝壳研究院认为，不同于往年三季度重点城市二手房市场量价持续下行，购房需求在这一阶段积蓄，同时价格下跌推动需求年底入市，支撑年底市场的反弹。今年三季度市场成交保持在较高体量，重点城市二手房价格普遍延续上扬，需求积蓄不足，年末季节性反弹或弱于往年。

贝壳研究院数据显示，三季度二手房价格仍以上涨为主，14城环比上涨，但随成交下行，重点城市均价上涨动力渐失，超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。价格上涨的14城中11城价格涨幅在3%以下，房价涨幅温和，并逐步趋向平稳。

回归到城市群的大概念，环渤海城市的价格已现上涨动力不足的情况。贝壳研究院数据显示，环渤海城市群中城市二手房价格涨幅排在18城靠后位置，其中大连、烟台等三季度环比涨幅约1%，涨幅温和;青岛、北京及天津房价环比持平;廊坊、济南房价跌幅偏大，且连续两个季度环比下跌。同比看，环渤海城市价格涨幅同样垫底，其中济南、廊坊价格同比分别下跌5.3%及2.7%。

政策层面，上半年为保经济增长，我国货币及财政政策持续发力。宽松政策下，一方面国内经济持续向好修复，另一方面，购房贷款获得难度降低，房贷利率下行，房企拿地热情走高，一级市场热度向二、三级市场传导，导致二季度局部市场过热、房价、地价不稳。

下半年以来，为实现房地产市场“三稳”的目标，中央层面多次召开会议，敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快，市场预期不稳的城市，及时采取针对性措施稳市场。地方层面紧调控 ，“一城一策”持续发力。

贝壳研究院统计显示，7月以来，深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。政策从供需两端同时发力，需求端的政策重点阻击投资性需求，部分自住需求也被政策延缓。

许小乐称，从房地产市场发展的本质来说，它的发展模式也经过一个重大的转变。“我们知道，过去房地产的主要的因素或者驱动力都是要素，比如土地和资金，拿到更多的土地和资金，当然就可以获得更高的增长，这是过去的发展模式，高杠杆、高周转的模式。那么，今天我们发现逻辑发生了变化，政府开始对于供给端、开发端进行一些限制。”

“一城一策”将在四季度延续

随着经济持续修复，货币宽松度边际收紧，MLF利率连续5月未变，7-8两月M2同比增速持续回落，三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底，房贷放款周期缩短趋势同步触底，并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天，环比延长1天。

贝壳研究院认为，当前货币政策继续宽松必要性不大，将保持稳定。后续政策将更加注重精准滴灌，重点支持制造业及小微企业发展。同时在三季度的密集调控中，12城中7城指出严查购房首付资金来源，防止经营贷、消费贷等违规流入楼市。另8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，防范化解房地产金融风险。即三季度的调控进一步加固了宏观经济与房地产之间的货币闸门。

基于目前的内外部因素，贝壳研究院也针对四季度市场有所展望。在“三稳”目标的约束下，“一城一策”将在四季度延续，三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策，加速市场回落。

四季度房地产行政调控及信贷环境将进一步收紧，二、三季度需求处高位，四季度难以继续保持这一体量，重点城市二手房成交量预计环比进一步回落。成交同比仍将好于去年，但同比增幅收窄，约15%左右。城市二手房价格受调控及预期回落影响将走平，局部调控力度大的城市房价大概率由涨转跌。

从需求类型看，年内需求有季节性轮动规律。年初刚需撬动市场，之后向改善轮动，到年末改善需求释放疲软，刚需占比回升。从二手房带看分布可以看出：8月以来，带看过90平以下刚需房源的客户占比止降回升，四季度需求逐渐向刚需倾斜。