日前，21世纪经济报道发表了一篇

文章《铁岭3.8万元一套学区房背后：4年间小学生减少15.5%》，在网上激起了人们的讨论。

3.8万元，就可以买到一套34平的地级市学区房。

算下来均价1000元，还没有达到房子的建设成本。

同样的事情又发生在东北，上次湖北小伙在鹤岗3万买房2.2万挥泪卖出的新闻热度还没有散去，这次铁岭又成为人们的饭后谈资，只不过这次更狠，是一个妥妥的学区房。

【1】

学区房 = 高房价?

大多数城市里，学区房一直雄踞在住房体系的“金字塔尖”。

2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一间11.4平米、杂草丛生的房子，竟然卖出了530万元人民币的天价!一平米46万，相当于20斤黄金的价格。

2019年双十一，北京西城区一套建于1949年的5.6平米古董学区房拍出了128万的天价，接近23万一平。

毫无居住可言，房龄超过60年，根本无法贷款，但是并不影响人们的购房热情，

好学位对房价的提升起到了绝对的作用。

而在铁岭、鹤岗等收缩型城市，却是另一番景象，即使带学区也挡不住房价的急剧下降。

事件背后的原因我们已经在公众号里多次分析过了，

这种收缩型城市，由于城市人口外流严重

，导致学生入学人数减少，学区房不再是一种紧缺的资源，房价回归当地正常房价，虽然当地房价也非常不正常吧。

东北三省是人口外流重灾区，除了东北三省，其余各省市区的优质学区房房价都非常坚挺吗?

当然不是!北京的学区房在政策变动后，也出现了“跳价”的现象!

今年5月份，北京西城区推出多校划片入学政策，一套房子不再锁定一个学校，而是根据片区进行划分。

消息一出，西城学区房业主大量挂牌出售房产，挂牌价比最近成交价低了几十万的都有不少。

北京作为全国楼市的风向标，具有很大的样板作用。北京突然出手，打响公平教育第一枪，这也许就是未来全国教育发展的风向标。

学区房，并不是房价最有效的保险栓，更不能作为投资房子的唯一标准。

学区虽然是一个重要参考，但是学区有可能跟随政策做出改变，学校有可能没落、搬迁。

除非孩子近一两年上学，这个学区马上就可以用上，政策短期内不会改变，可以考虑买一个带学区的老破小，如果纯投资还是算了吧，风险只会越来越高。

【2】

看懂规划图买房人的必修课

那买房子的正确逻辑是什么呢?

敲黑板，不管是刚需自住还是投资买房，选房子要遵循的核心逻辑是由大到小。

大处着眼，小处着手，目标层层收窄，最终选到合适的房子。

大处选城市、看规划、定区位，小处看配套、比学区、选楼盘。而这些内容，都可以从规划图中得到。

看懂国家规划，稳定买房基本盘

如果你是刚需，那肯定是本地城市了;如果你是投资房产，在选择城市的时候要考虑到城市发展前景、首付和房票的问题。

选城市要看懂国家规划，

因为国家层面的规划对于区域的发展具有风向标的作用。

比如今年5月17日，国务院发布重磅文件——《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，里面提到要提高西部城镇化水平。

此消息一出，全国头部房企纷纷开始布局西北。今年8月万科把公司下属的中西部区域分拆为中部区域和西部区域;恒大在乌鲁木齐一口气拿了10块地;万达要在乌鲁木齐再建一座万达广场。

看到了吗?鼻子比我们灵敏百倍的房地产公司早早地就嗅到了西部发展的机会。

我当然不是建议你去西部投资买房，而是要看到国家规划的重大指引作用。

看懂城区规划，选择升值潜力股

选定城市之后，下一步就要看懂城市的区域规划，要想买房在基本盘上不输给别人，必须要学会看地区规划图。

地区规划图就是购房城市和区域的政府规划，又叫做控规，相关部门的网站上叫做控制性详细规划，控规可以在每个城市的自然资源和规划局网站上找到并下载。

北京功能核心区控制性详细规划图

每个城市都划分成若干个区，区位的选择对于房子的升值潜力具有到至关重要的作用。

所选区位在城市中属于核心板块还是边缘板块，是未来重点发展板块还是政府已经“放弃”的板块，这将直接影响你的房子能不能跑赢通胀、能不能进一步升值。

区位选择最重要的是看懂城市发展的方向，比如我们经常听到的东进、西协、南联、北拓、中优等都属于城市的长期规划。

以深圳为例，深圳发展初期，罗湖价值最高，彼时的国贸中心就是深圳的标志性建筑。

在2000年左右，罗湖西部的福田率先提出CBD城市规划，进入发展高峰期，政府把福田打造为行政和金融中心，深圳市中心也由罗湖变成福田。

10年间福田的房价涨幅高达700%(10年均价1.5万左右，现在均价11+万)，10年前在福田挖个坑现在基本不用上班了。

罗湖东部的龙岗就没有这么好运了，房价虽然也在涨，但是涨幅远没有福田大(涨幅大约在300%)，所以选对区位有多么重要就可想而知了。

根据不同功能，城市主要分为工业区、商务区和居住区。

总体而言，区位选择时尽量避开工业区，商务区经济价值较高，属于城市的核心地段，居住区价格合适，适合居住。

区位选择时还有一个观察角度，

就是跟着权力中心走

，并不是所有城市都能像深圳一样把每个区发展的都很好，很多二三线城市先后发展多个新区，这其中总有几个是发展滞后甚至荒废的。

有些地方政府为了下决心发展某一个区域，会做出政府集体搬迁的动作，迁到地的教育、医疗、交通等相关配套的完善就水到渠成了。

看懂地区规划，别让配套有缺陷

选定区位之后要学会查看地区详细规划图，

需要重点关注这几块关乎我们房产价值的用地：

居住用地、教育用地、医疗卫生用地、行政办公用地、商业用地。

通过用地规划图，

可以清晰的看到你买房子所在的具体位置、周边的配套，以及未来可能会规划的学校、医院、公园、商业等配套。

由于历史或各种原因，每个城市的规划也不都尽合理，在选择时要注意仔细甄别。

比如某些城市的新区，大片的居住用地周围，夹杂着级少数的教育和商业用地。如果购买了这里的房子，孩子上学拥挤不说，购物都要跑到很远的地方，逛街还要打车，整体居住体验是非常差的。

此外，交通的便利程度对于房子的价值也是一个很大的加分项

，一个多线路经过的公交站点，地铁口的规划，都可能给房子带来巨大的增值空间。

一般而言都要等到交房之后才能知道楼盘所属的学区，学区划分是教育局说了算的，因此不要听信置业顾问的一面之词，一定要牢记并不是挨着哪个学校就去哪里上学。

“比较学区”指的是比较周边的学校

，如果楼盘周围好学校云集，根据“就近入学”的普遍划片方式，分到的学区再差也不会差到哪里去;如果将来小区周围有学校用地的规划，那很有可能就是配套的学校，也是房子升值潜力所在。

如果买期房，交通和商业配套的优势要高于学区优势

，因为地铁口和商场就在那里，不会说搬就搬，而学区的兑现具有不确定性，新学校的建设也需要一定的周期，因此在买房之前要仔细权衡利弊。

除了看对房子升值比较大的选项，

也要看到未来规划对房价的不利影响

，比如看看周围有没有垃圾场、污水处理场、铁路用地

(可能带来噪音)

等地块的规划。

看懂楼盘规划，不要成为日后维权的借口

在规划图上选择好区位和楼盘之后，就要去看相关的楼盘规划图了，此时要再往小处着手，把楼盘的细节彻底看清。

楼盘规划图都可以通过当地城市自然资源与规划局官网找到。

(注意：不是楼盘效果图)

某项目规划公示图

像绿地率、容积率、总户数、车位个数、楼层数、楼间距、层高等信息都可以在规划公示图中找到，如果图中没有或者不清楚，也可以向当地自然资源和规划局索要相关信息。

容积率和绿地率

两个指标非常容易判断，在一定范围内容积率越小越好，因为容积率越小相当于人均使用小区面积越大;绿地率则是越大越好。

一个小区的总户数不要太多

，太大的小区很难管理，最后极易变成脏乱差，居住体验极差。

比如北京的天通苑，号称亚洲最大的社区，里面住着上百万人，在北京均价5万多的今天，那里的房子便宜的只有2万多。

还有一个

人车分流的概念

很容易被销售忽悠，人车分流并不是在指小区里看不到车，而是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。

人车分流又分为部分人车分流和完全人车分流，部分人车分流在小区内仍然可以看到车;完全的人车分流是指在小区主入口设置地下车库的入口，在小区里完全看不到车，更加的安全。

因此，你在售楼处沙盘上看到的大片绿地很可能就是以后的停车位，在买房子的时候一定要问清楚置业顾问到底是部分人车分流，还是完全人车分流，最好找到规划图自己研究明白，以免成为将来压在心头的一块石头。

对这些信息，要做到心中有数，才能避免被忽悠。

【3】

总结

综合来看，买房子要从国家规划、城市规划、地区规划、楼盘规划四个方面入手，如果你已经有了目标城市，则可以跳过第一个。

学区房并不是房价最可靠的保险栓，并且目前来看它的不确定系数还很高。

不管刚需自住还是投资，房子都是一笔很大投资，选房子都是一个系统工程，而不是一股脑地跟风买。

买房时要考虑自己的预算及需求，多研究一下城市的规划图和规划文件，多去实地踩盘，一方面可以加深对城市和好房子的理解，选另一方面可以帮你避开营销的坑，让你不再被忽悠。

只有这样，才有可能买到自己居住满意又有升值潜力的房子。

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