华银集团在旗下涞水新城为两天卖出260套房源开表彰大会的时候，公司另一个重点打造的产品——华银天鹅湖国际生态城却屡屡陷入延期交房的质疑。不仅如此，该项目本身宣传的包租返利、无预售证的前提下提前销售等，同样困扰着项目购房者。北京商报记者调查发现，截至目前，不仅原预定于今年底交房的项目几乎没有动工，更重要的是，连开发商自己都承认到现在为止卖出去的项目还没有预售证。而此前开发商对购房业主承诺的“首付即房款”、无成本养老等，均化为一纸空谈。

1 承诺 “首付即房款”

现实 房子没网签 还得补尾款

华银天鹅湖国际生态城的开发商系河北华银房地产开发有限公司(以下简称“华银地产”)，隶属于华银基业集团，官网显示，该集团以产业运营为核心，创新型城市运营为主业，投资资本运营和互联网金融、商业及酒店运营管理、旅游产业开发。代表项目有占地65平方公里的华银(天鹅湖)国际生态城和175平方公里的涞水新城等。

而华银天鹅湖国际生态城在售组团包括金海岸、金峪谷、西山廊桥，建筑形态包括别墅、洋房、公馆等。其中，西山廊桥为华银天鹅湖项目第三期，规划建设A-D四大区，所售房源包括70年产权叠拼别墅及洋房产品。

“当初还以为买养生宝产品是一个赚便宜的好事，没想到到头来竟然是一场大骗局，交房没有盼头儿!”12月初的北京，寒风料峭，购房者魏女士向北京商报记者回忆了自己三年前购买华银天鹅湖国际生态城的经历。

魏女士称，养生宝是华银天鹅湖国际生态城2014年首创“盈利型商品房”置业模式下养老投资三大产品之一，除了养生宝以外，还有安居宝、盈利宝两种养老投资产品。魏女士提供的一本名为“华银天鹅湖国际生态城养生财富宝典”的宣传册显示，“盈利型商品房的创新模式是把升值收益让利给消费者而非开发商自己。以金融为杠杆，以养老经营和旅游客栈经营为盈利点，实现超低总价。6-9年(含交房期)协议经营，对业主实现返利，无需再付按揭款。让总价110万元的房子，30万元即可拥有”。华银地产还称，“这个模式一举解决了养老产业投资和北京养老人口安置的双重难题”。

据魏女士表述，受华银地产养老定位产品的返利及增值宣传吸引，以及考虑到自身的养老房需求，她于2015年底，选定了西山廊桥C区127平方米的洋房作为养老房，并与华银地产签订了《商品房预定合同》以及相关精装修协议，支付预付款33万元(包含321256元房款以及8744元装修费)。当时开发商向魏女士承诺“首付款=总房款”，即只须在房屋建成后出让六年的房屋使用权交由第三方经营管理公司租赁运营，便无需另行缴纳剩余房款。

所谓返利包租，即房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

看似划算的购房买卖，却未能让魏女士等一众业主如意。魏女士回忆，按照约定，房屋本该在2017年12月31日正式交付，并于2018年底精装修完毕，然而不仅截至2018年11月底C区几无动工，更让魏女士担心的是，开发商在过去的三年里，一直未作网签;此外，项目当前施工现状及规划与开发商此前承诺也存在一定出入，开发商还于国庆前后告知业主须补交一定金额款项，并要以个人名义向银行申请借贷以交齐剩余房款，后续贷款偿还则由经营者贴补，同时还将对购房者原购房进行调房，如果不按要求操作便不能网签。

“当时销售人员告诉我，房屋正式建成后不久就能拿到房本，六年租赁运营结束后我们业主就可以自由入住，并没有提过后续还需要业主进行补钱。现在房屋未建、网签无期，如果我按照开发商要求做贷款补交剩余房款，就相当于开发商拿到了房屋全款，而我的房子呢，现在除了地皮什么都看不到!”魏女士如是说道。

2 承诺 包租返利

现实 涉嫌违规预售

北京商报记者跟随魏女士来到了华银天鹅湖项目位于海淀区京都信苑饭店的招待中心。恰逢周日，上午9时，一辆载有20余人的看房班车由招待中心发出，驶向85公里外的河北涞水县天鹅湖国际生态城。华银天鹅湖项目招待中心每周三、六、日设有固定看房班车，只要提前一天预约，客户就可免费乘车前往项目处实地看房。

据了解，购买养生宝的业主并不在少数，多数业主手中仅持有《商品房预售合同》、相关精装修协议以及预付款收据，此外再无任何书面材料证明开发商的返租承诺，另有一部分业主甚至连商品房预售合同都没有。

“当时觉得靠谱，付款后也没过多放在心上。一是养老房不着急入住，二是想着华银天鹅湖项目这么大产业，开发商也不能轻易卷款逃跑。”

值得注意的是，在西山廊桥多区迟迟未动工建设、网签日期无承诺之下，项目多区涉嫌违规预售的问题也浮出水面。

到达河北涞水县华银天鹅湖售楼处后，北京商报记者了解到，当前可售房源为A区叠拼别墅以及B区洋房，C、D区房源暂不推荐，至于西山廊桥养生宝产品售后6-8年包租则是2017年以前的置业模式，今年的付款形式只有一次性全款支付或是“30%首付+银行借贷”两种。此外，记者还从销售人员处了解到，西山廊桥B区实际上并无预售许可证，要等到2018年底或是2019年初才能获得，不过销售人员表示B区预售证只是暂缓发放，原因是受到了河北省停工令的影响，不过预售许可只是时间问题，购房者可以放心选购房屋。

魏女士向北京商报记者透露，自己在今年10月曾就西山廊桥是否具有销售资质问题致电涞水房管部门，当日负责电话接待的工作人员表示，西山廊桥除了A区已取得预售许可证外，其余B、C、D三区均无预售许可，不具备销售条件。然而，直至2018年12月还未取得预售许可证的西山廊桥，却于2015年将C区以及D区房源出售给了客户。

北京商报记者就项目预售和网签等问题，致电涞水房管部门，截至发稿前，未获回复。

“越了解这个项目，越感觉自己上当受骗了。之前和我说房屋建成后不久就能拿房本，现在看来都是唬人的空话。没有预售证，何时能网签?不作网签，哪来房本?”魏女士自言，每当想到自己购置的养老房便“又急又气”。

值得一提的是，除2014-2017年的西山廊桥养生宝产品支持售后包租模式外，当前华银天鹅湖项目另一在售组团——金海岸公馆，也在2018年初开始了售后包租，并向购房者承诺按年返利。根据销售人员描述，购房者在购买公馆类型房屋时，同样可以选择一次性全款付清或30%首付+银行借贷，首付后购房人须进行十年期借贷，贷款审批通过后次月，开发商会在业主每月还款前将等额款项打至购房人账户，直至十年后贷款还清。此外，开发商还承诺按照房款的5%的对购房者实行十年返利。

3 承诺 房贷由开发商等额贴补

现实 业主担忧没了房子又背贷款

尽管项目未能按照此前与业主方面的口头承诺如期建设，不过华银地产对业主的催缴房款以及催促办贷显然并未停下动作。

据业主反映，开发商声称，养生宝产品业主若想网签拿房，必须补交一定金额款项以达到首付30%的贷款标准，然后向涿州华夏银行或建设银行申请十年期住房贷款。开发商称，在个人贷款申请提交并获通过后，业主无需为还贷忧心，每月房贷则由开发商等额贴补。此外销售人员透露，西山廊桥B区预计明年1月拿到预售证，等到楼面拔高，银行就会放贷。之所以选择十年期贷款，是因为考虑到业主所购存在两年交房期以及八年租赁运营期。

不过多位业主向北京商报记者坦言，对于开发商承诺的“贷款等额贴补”并不相信。“预付款付了三年多，开发商承诺的交房没有兑现。现在又说购房人贷款由开发商等额贴补，这个承诺万一也没兑现呢，那我们不就像长租公寓的人一样，房子没落着，背了一身贷款。”

除对开发商失去信心这一因素影响了业主的借贷选择外，事实上，贷款年龄资质不满足，也成为制约一部分业主借贷的另一因素。在养生宝业主中，不乏一些已经退休或即将退休为自己购置养老房的大龄业主。

据了解，银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则越短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。就十年期贷款而言，已经有一部分养生宝业主面临年龄超过贷款要求以及可申请贷款年限不足十年的尴尬境况。

对此，已经退休几年的魏女士告诉北京商报记者，开发商对于她这种超龄不能贷款的业主提出的解决方案为对房屋进行更名，即用自己儿女名义进行贷款。“那不就是相当于我的孩子背负了银行负债，以后他在买房时候就不是首套比例了。所以，我不会去做更名。”

4 承诺 退房回款期一年

现实 销售人员承认开发商挪用资金拿地

事实上，房屋预订多年却迟迟未建的现状，已经使得西山廊桥B、C、D三区购房业主的心态出现了改变：一部分业主在“贷款网签或退房索赔”的双选题抉择上保持观望，并未作出明确表态;不过以魏女士为代表的更多业主，则表示在重新审视过这笔房产交易后，决心退房索要赔偿。

另一吴姓业主表示，按开发商要求，他于9月提交了退房申请，但截至12月2日，仍未收到华银地产回复。此外开发商销售人员在回应一些业主时表示，就算退房也只是退还预付款，且将在一年后返还。延期返款的原因是“开发商手头没钱，此前拿了海南以及白洋淀的地块”。

“33万元的预付款让开发商白白用了三年，我的房子连个影子都没有，到现在还只是空地。我的诉求就是退房加赔偿。”魏女士称，如果开发商不积极对待自己的退房诉求，她将与华银地产“对簿公堂”。

实际上，为解决房产争端，西山廊桥部分业主已经将起诉华银地产提上了日程。据魏女士透露，已有两户业主向法院递交了上诉申请。

“从开发商要求业主补交首付款并进行十年期借贷的表现来看，开发商意在一次性地吸纳更多资金，这也说明企业资金存在缺口。”在合硕机构首席分析师郭毅看来，不管是养生宝此前的“首付款=总房款”的售后包租，还是金海岸公馆当前推行的“售后包租+5%年返利”，说到底就是开发商想加快资金回笼，以实现滚动开发。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧更是进一步指出，如果开发商的售后包租明显以融资为目的，而非为了销售房屋，则可能会被认定为非法吸收公众存款，承担一定刑事责任。郭韧补充说，《商品房销售管理办法》明确规定，开发商不得返本销售或者变相返本销售商品房，上述开发商的售后包租及承诺返利行为违反了该条规定，很可能要面临行政处罚。针对上述业主们反馈的问题，北京商报记者致电华银方面，截至发稿前，未有回复。