这是一个建筑面积达到1830万平方米，规划居住人口35万人，连续5年夺得全国单盘销冠的项目，惊人的数据让花果园被业界称为“中国第一神盘”。

2010年，贵州宏立城集团启动了总投资300亿元的花果园彭家湾改造项目。短平快的开发模式、轰炸式的营销模式使得花果园一度成为很多开发商学习的对象。一名熟悉贵阳市场的房地产策划人士介绍道：“高峰时期，花果园是有专门接待同行和媒体的团队的。那时候，人一拨一拨地从全国各地来参观、考察，特别震撼。”

花果园的开发历程，是伴随着掌声与骂声的。花果园超大的体量在一定程度上起到了稳定贵阳房价的作用，然而当开发接近尾声，住宅陆续交付之后，其在规划与管理上的缺憾例如物业管理、社区管理等问题正在逐渐显露。

当“营销神话”、“第一大盘”的光环散去，外界应该如何去审视和评价这个“神盘”?

“大堵局”解题

当车辆从贵阳花溪大道驶向花果园入口时，花果园带给人们的视觉冲击是震撼的。低矮的民房瞬间被密密麻麻的楼宇所取代，一百多栋高层建筑耸入云霄，仿佛进入了一座繁华的孤岛，花果园与周边的环境形成了强烈的对比。

花果园的楼宇数量当得起“中国第一大盘”的称号。据《中国经营报》，花果园项目经过近八年的开发建设，现已建成并投入使用220余栋楼宇，容积率6.8。宏立城官方发布的信息显示，2018年，花果园常住人口达到40万，日均人口流量达到100万人次。

住在花果园的小李向《每日经济新闻》记者介绍花果园每日的交通状况时指出，“行人经常有乱穿马路的现象，也有占道经营的情况，明明很多地方都是三车道，结果变成了单车道。晚上开车觉得有点怕。”

贵阳官方对花果园交通问题并没有视而不见，并且在综合整治方面做了不小努力。不过，一名贵阳当地的房地产从业人士直言，花果园的拥堵问题还应该从规划找原因。他向《每日经济新闻》记者提供了一份花果园前期规划的资料并指出，如果按照当时的规划实施，花果园将是一个很好的楼盘。

“交通那部分，当时的宣传资料提了人行连廊和有轨电车，按照规划是能够实现人车分流的。如果都能够实现，花果园的拥堵问题不会像现在这么突出。现在是车行道有了，人行道没建起来，大家横穿马路，你说堵不堵?”上述人士表示。

宏立城是有在逐步完善花果园的人行连廊设计的。据宏立城11月15日发布的消息，截至目前，花果园区域内已经建设完成人行天桥39座，预计今年年底前累计完成48座人行天桥的建设。

不过，在大部分花果园居民与业界人士看来，这项工程的进展十分缓慢，并且阻碍重重。在贵阳当地的论坛、贵阳当地媒体，时常可以看到拆除“违建”连廊的消息。

一名熟悉花果园情况的业内人士指出，“(修建人行连廊)看起来更像是为了解堵所作的补救措施。相当于开发商建一个变电站，大家都不愿意。买了商铺的业主不乐意，低楼层的业主也不乐意。”

一名花果园的前员工在向记者介绍花果园时如此评价道：“花果园的作用在于，它让许多贵阳的当地人能够在市中心拥有一套房;也让很多贵州地州的人们能够在省会买得起一套房。除此以外，花果园确切来说，是不那么宜居的。从里面搬出来后，逛街都不会想要再到里面去。”

多名业主告诉记者，在物业管理服务提升方面，花果园仍有很大的提升空间，而一些问题是“硬件一开始就决定了，软件再更新也改变不了的”。

在花果园投资了一套房的小吴告诉记者，“当时买这套房的时候，真的以为是CBD的。最后，就是香港的公租房。很庆幸，是投资不是自住。”

《每日经济新闻》在花果园现场看到，花果园的住宅楼多为40层以上的高楼，楼间距十分狭窄。一眼望过去，密密麻麻都是挨在一起的楼。

花果园的居住品质也一直是居民们头疼的地方。

业主小许告诉记者：“我们家收楼后都没有去装修，租给了一家公司堆放物料。物业没人管也不会管，几十万人，哪里管得过来?”

“主要还是配套跟不上。这么大的社区，公共设施、公共交通，还有商家以及住户之间的相互影响，都很容易引起矛盾。就像垃圾处理，花果园一开始也是没有建好专门的转运站，一旦堆积起来，住户肯定苦不堪言。”一名贵阳本地的房地产策划人士表示。

倘若配套硬件暂时没有办法改变，是否在软性服务方面有提升路径?一名TOP3物业管理公司人士在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，管理这种大型的小区，不仅是物业服务公司一家之责。“花果园是复合功能区，定调的不仅仅是物业管理公司。业主的形态也有多样(住宅多业主、商业有多业主也有单一大业主)，要做任何变动，过程都是比较长且复杂的。”

他提出了一个建议，在目前的条件下，运营方可以考虑将基本物业管理(电梯、消防、机房、水暖等)改良到较好水平，在此基础上再进一步改良与生活相关的硬件(园区设施、监控等)，也可以考虑进行分区管理。