房企融资难度再度提升 开发商投资增速放缓

“我们基本上都不批开发贷了，个人房贷额度也很紧。”广州一位银行负责人透露。虽然今年前5个月国内贷款和按揭贷款双双负增长，其中，个人按揭贷款连续7个月负增长。从到期地产债券量来看，当前存续债券中将于今年下半年到期的规模有1016亿元，明显高于上半年的321亿元，10月份压力最高。与此同时，开发商自筹资金增速却创下过去3年以来最高水平。因此，有分析人士表示，数据折射出房企融资难度再度提升。

根据国家统计局14日发布的数据，今年前5个月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1~4月份提高1.6个百分点。全国商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。

开发商投资增速放缓

5月末，商品房待售面积为56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米。

“销售增速加快，并不是说市场就好了。一方面是5月份开发商加大了推盘的力度和开发周转速度。另一方面，市场本来需求还是比较大。”一位房地产行业人士对广州日报全媒体记者表示。

开发商投资增速却并没有同步加快。数据显示，今年前5个月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1~4月份回落0.1个百分点。

多数专业人士指出，资金面仍是制约房地产行业的重要因素。数据显示，今年前5个月，国内贷款、利用外资以及个人按揭贷款等全线走低。而更多的资金需要开发商自己筹集，导致同期开发商自筹资金增速创下最近3年多以来新高。

数据显示，今年1~5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1~4月份提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%;利用外资21亿元，下降76.2%;自筹资金19473亿元，增长8.1%;定金及预收款20122亿元，增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。

在主要资金来源中，国内贷款占比较大，但已出现连续两个月负增长，而且降幅从1~4月份的1.6%扩大到1~5月份的2.8%，并创下2016年3月份以来的最低增速。个人按揭贷款连续维持在1万亿元之下，已经是2017年10月份以来连续7个月的负增长。

在这两大来源增速放缓中，开发商自己筹集资金的比例在提升，今年前5个月增幅达到8.10%，创下2015年3月份以来的最高水平。

地产债

下半年到期压力骤升

近期不少大型房企再融资都频频受阻，发债中止。目前多项新规严控房企融资渠道，房企的融资总额下降严重。同策研究院监测数据显示，今年5月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比减少41.34%，融资总额为近一年来最低。即使是债券市场，包括碧桂园、龙湖、花样年等大型房企交易所公司债都有“中止”记录。

另一边厢，海通证券姜超的研究报告显示，地产债下半年到期压力骤升。从到期量来看，当前存续债券中将于今年下半年到期的规模有1016亿元，明显高于上半年的321亿元，且呈现逐月增加的趋势，其中10月压力最高，其次是12月和9月;面临回售行权的地产债规模下半年是上半年的2倍多，其中7月和8月份分别有502亿元和596亿元的地产债面临回售行权，是年内最高的月份，若按今年以来43%的平均行权水平，届时7~8月会有472亿元的回售到期压力，给地产行业偿债能力带来考验。

债市聚焦

债市遇冷 债券难发

1~5月已有168.54亿元债券违约

碧桂园200亿元公司债券项目二度中止;东方园林发10亿元债券，只有5000万元认购……近期，企业发债遇冷的信息此起彼伏。重阳投资上月公布的信息显示，今年来我国已有20只债券违约，合计债券余额168.54亿元。除债券外，信托也出现了多起违约案例。

1~5月20只债券违约

重阳投资5月公布的最新信息显示，今年来已经有20只债券违约，合计债券余额168.54亿元。除债券外，信托也出现了多起违约案例。

违约的主体中，除去此前已经发生过违约事件的5家主体(春和集团、大连机床集团、丹东港、川煤集团、中国城建)，又新增5家违约主体，分别是亿阳集团、神雾环保、富贵鸟、凯迪生态、中安消等。

另一边厢，新债发行困难重重。5月21日，东方园林(002310)发布公告称，该公司原本计划首期发行规模不超过10亿元(含10亿元)的公司债券，最终发行规模仅5000万元。随后的5月28日，据上交所公告显示，获AAA评级的碧桂园拟发行200亿元小公募公司债券的项目状态再度变更为中止。

国信固收研究员董德志等公布的数据显示，截至2018年6月1日，民营公募产业债合计1112只，余额10509亿元。按行业来看，民营公募产业债余额最高的是房地产业，其余额约2826亿元，占全体民营公募产业债的比例高达26.9%。

AAA信用债比例降到25%

国信的研究员赵婧表示，信用债市场在2009年底时约是2.6万亿元，到现在已经是19万亿元。

统计显示，2009年底，外部评级AAA是最主要的群体，AAA信用债的只数占比为50%。到现在这个比例已经下降到25%了。

从刚开始的高等级(比方超AAA、AAA等)，慢慢过渡到资质越来越多样化，也包括了一些信用资质稍微差一些的企业，一些企业由于经营困难，或者是资金链紧张，最后发生了一些实质性的违约。

到目前为止，共31个发行人公募债券违约，涉及75只债券。私募债券这一块，有38个发行人，69只债券发生过违约。

解读一 未来3~5年应都处于“去杠杆”进程

债券违约的出现与金融系统“去杠杆”有关。清华大学研究员范为、北京大学经济学院金融硕士韩森表示，2016年以来，我国不断加强金融监管，直指金融系统的杠杆率过高、资金脱实向虚等风险点，力图守住不发生系统性风险的底线。2018年4月，国家明确提出“要以结构性去杠杆为思路，分部门、分债务类型提出不同要求，地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降”。预计未来3~5年应该都会处于这一进程。

解读二 以高等级中短久期信用债为安全配置

博时基金首席宏观策略分析师魏凤春认为，国内债市对经济增长与去杠杆的宏观货币环境仍在逐步适应，二季度的系统性收益空间或有限。短期看，债券供应放量以及去杠杆背景下信用风险上升，对债市构成一定压制，利率债收益率将维持震荡或小幅上行。结构上，以高等级中短久期信用债为安全配置。

范为认为，应该坚决打破刚性兑付，快速破产重组“僵尸企业”，切不可拖延致使名义债务继续扩张，应该让债权人与债务人共同承担损失，这样同时有助于缓解由于债权人名义财富继续增长所带来的资产价格泡沫。