自去年以来，新房整体呈现量减价稳的趋势。据中原地产研究中心的统计数据显示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再创历史新低，比去年下半年共计成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例较大。

另据中原地产研究中心分析认为，从今年上半年北京新建商品房住宅网签量来看，是从有完整数据的2005年开始，历史上首次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值。即使加上共有产权的2103套，也仅为1.06万套，依然是有网签记录以来的历史最低值。

对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，从2017年开始，在土地供应上出现了大量的限房价项目，它们因为具体销售办法一直未出台及未拿到预售证等原因迟迟未入市，导致一部分客群在今年上半年选择了观望，购房需求被抑制。“目前北京依然执行了较为严格的调控政策，特别是对签约的管控措施，从另一层面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

共有产权住房占比加大

值得注意的是，共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。据我爱我家集团研究院统计，从上半年成交榜单楼盘所在区域分布看，顺义、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的丰锦苑和延庆的天润和丽嘉苑均包含共有产权住房，排名第一的顺义金隅大成金成雅苑包括自住和共有产权项目。从户型结构和面积段来看，上半年成交房型大多以两室为主。

我爱我家集团研究院院长胡景晖指出，从上半年共有产权房的供应及成交数据来看，预计下半年依然会延续这个趋势，加大共有产权房和保障性安居用房的供应，新房成交量会有量升，价格在调控大环境下或是稳中有微升的趋势。

限房价项目或集中入市

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷亦表示，由于去年拍地均为限价地及共有产权房用地，预计下半年会有更多限价房及共有产权房入市，也会吸引刚需等需求购买。因此，成交面积会小幅上涨，但限价房源价格较低，成交金额会较为稳定。

易居研究院研究员詹毅凡指出，房企资金压力加大，推盘力度可能有所提高。预计下半年北京新房成交将稳中有升。不过，在郭毅看来，下半年新房成交量出现攀升，这并不意味着市场会全面回暖，“北京执行的限购限贷政策，对购房需求的打压依然存在，在一些限房价项目供应较集中的区域，部分项目或出现滞销现象。”

二手房76640套

成交走出低谷价格开始止跌

进入2018年，伴随刚性需求的回归，北京二手房市场逐步走出低谷，上半年北京二手住宅网签总量为76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来的最低点。业内称，下半年二手房市场继续升温空间不大，市场进入平稳期。

刚需置换成购房主力

今年以来，北京二手住宅缓步回温。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年北京二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走势上，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来，楼市连续4年的最低点。

在单月网签量上，2-5月北京二手住宅网签量连续增长，6月止涨回落。6月份北京二手住宅15827套的网签量，环比5月下降12.5%，同比去年6月增长77.5%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，5月份部分区域学区政策调整，部分家庭出现家庭内房源过户的现象，推高5月份网签量，这一影响在6月份逐渐减弱。

在房价方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均价比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均价跌9%。对部分购房者而言，北京房价已跌至心理价位，不少刚需购房者选择积极入市。

刚需购房者的入市，也体现在支付方式和户型结构上。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年商贷占比仅为两成;全款占比为27%。与此同时，今年上半年市管公积金占30.2%，达到了2014年以来的最高比例，也成为目前北京二手房交易的主要支付方式。而在户型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最热户型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，现在市场上的主力是置换型购房者，他们相对更清楚自己要什么，在遇到合适房源时决策速度更快。此外，当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位较接近，报价并没有出现虚高，因此，成交价格更容易达成一致。

业内预计未来升温空间不大

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，今年上半年北京二手房市场开始回暖，在3月份单月成交破万套后，一直保持较高成交量，这是由于去年“3·17”政策后，部分购房需求被积压导致。预计下半年二手房成交量、价均较为稳定。

“整体来看，上半年北京二手房市场在交易上是回温的，但这种回温源自于从低谷向正常的回归，市场整体仍保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。”我爱我家市场研究院院长胡景晖指出。去年“3·17”政策以来，北京的房地产调控不仅没有松懈，还时常小幅加码，投资投机在北京房地产市场上基本没有生存空间，因此，在市场回温时，购房者大多是首次置业或改善的自住型刚性需求。

胡景晖强调道，目前北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，接下来上升空间已不大，市场将逐渐趋于平稳。而房价同样没有上行动力，预计下半年北京二手房市场基本会进入平稳期。

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