广州一手住宅网签成交38047宗 环比上升4% 同比下跌28%

2018年上半年，广州一手住宅网签成交38047宗，环比上升4%，同比下跌28%。成交面积413.6万平方米，比2017年同期下跌28%;“3·30”新政满一年，市场成交仍处于稳步爬升阶段。不过，在一线城市中，相比起北上深，广州一手市场选择空间仍相对较大。

一手楼供应创近5年新低

回顾2017年至今四大一线城市成交情况，广州受“3·30”调控政策影响，曾在去年4-11月成交下滑，其中去年6、9月单月成交低于上海。今年1-5月成交总量，广州以322.4万平方米位居四大城市之首，抛离第二位上海100万平方米。虽然四大城市一手供应不足、越来越依赖存量房市场的现象已成趋势，但广州一手市场的总体成交仍然比较可观。

今年上半年，广州一手成交均价为17494元/平方米，同比上涨9%，环比上涨8%。由于客观原因，网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等。

上半年一手住宅供应358.07万平方米，环比下跌16%，同比下跌2%，供应创近5年新低。广州中原研究发展部认为，供应量减少的原因主要是全新和加推项目供应偏少，另一方面，部分区域大盘供应能力减弱，如花都广州万达城、番禺祈福缤纷汇，目前以销售往期存货为主，有待新一期产品推出;近年各区多“标杆地块”，部分项目理论盈利售价与所在板块价格仍存在明显距离，房企对市场接受程度信心不足，故放缓推货速度;此外，市场客观原因，新批速度受影响，如目前中心区高价板块项目仍然保持每次50套的批发方式。

库存周期整体提高

由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至11.6个月，近一年周期内与去年11月持平，同属于库存周期高位。但需要指出的是目前中心区网签速度较慢，从上半年天河、荔湾网签情况来看，仍有部分去年成交单位等待网签，从而造成“整体库存面积”增加的表象。

从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年一手成交“头把交椅”，亦是全市唯一成交破100万平方米的区域，同时占全市一手成交量的三成，其得益于新批供应相对充足，永和、朱村、新塘三大板块支撑成交。

另一方面，荔湾、天河、白云三区数据上“逆市上涨”。但根据广州中原研究发展部监测，网签主力板块、楼盘与上半年实际开盘项目未能相符，可见上半年三区存在网签积压问题。以天河奥体为例，上半年网签面积达14.7万平方米，但回顾去年12月至今实际开盘情况，奥体板块约推货3.29万平方米。而荔湾区广钢新城，上半年网签11.83万平方米，但网签基本以2017年热销项目为主。

此外，上半年花都成交31.25万平方米，同比下跌67.5%，为全市成交回落幅度最大的单区。从数据中可得知目前黄埔、增城消化周期相对较短，分布为6.2、8.3个月，由于两区市场需求大，导致库存相对紧张。而花都虽然数据上存在一定库存量，但实际上买家较为关注的区府、新华等板块新货供应较少。

业内认为，得益于近年推地集中，南沙、增城将成为下半年供货主力;黄埔、番禺两区由于近年地价提升，大部分新项目对买家经济实力要求较高，预期推货节奏将相对放缓;中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢以及白云新市为主，三大板块均有全新项目入市。市场环境方面，假如下半年首付门槛适当进行调整，良性的交易空间以及业绩目标将促使房企推货更加积极，买家选择空间增大