北上广深等一线城市大多人口饱和 资源超负荷 人口纾解势在必行

城市，是人群聚集的产物。当人群大量涌入，城市这种空间实体便拥有了巨大的力量。在中国，大城市的聚集效应尤为明显。当下北上广深等一线城市大多人口饱和、资源超负荷，人口纾解势在必行。新一线城市则抓住机遇，纷纷发起抢人大战，楼市风云也就此搅动。

新一线城市的概念，由来已久。第一财经·新一线城市研究所从2013年起，每年都会推出一份新一线城市榜单，基于170个品牌商业数据、19家互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据，按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标对城市进行评估。今年入围新一线的，有成都、杭州、重庆等15个城市。

围绕着城市竞争力展开的，是对人才的争夺。年初至今，新一线城市抢人大战硝烟不断、战况激烈。智联招聘 “2018年应届毕业生就业力市场调研”数据显示，2018年应届毕业生中40.18%的期望就业地和34.47%的实际签约地都是新一线城市，无论是吸引力还是实际接纳能力，新一线城市都全面超越了一线城市。

2018年5月，对遴选出的6个新一线城市样本既往12个月的市场成交数据、购房行为数据以及近1个月的用户购房行为进行分析，联合推出新一线城市购房大数据报告。

天津关注度直线飙升

城市热搜词各有不同

艾普英捷大数据显示，自从5月16日天津落户新政发布，这个一度楼市沉寂的城市瞬间爆红，当月购房热度高达17.96%，以压倒性优势反超去年的成交大户重庆、成都。除天津外，其余几个新一线城市热度旗鼓相当，均在10%左右的水平。

提到买房，新一线的用户最关心什么?用户网络搜索行为数据显示，天津的购房者最关心资质问题，比如落户和购房资格;杭州、成都这两个曾经爆红的城市最关心政策，比如摇号、限购、贷款、公积金等;重庆、南京、武汉的购房者比较实际，房价、优惠这类和钱相关的关键词，均排名靠前。

在新一线购房者心中，哪家房企最信得过?数据显示，保利、万科、龙湖、金科、世茂这类全国布局、有口碑、有实力的上市房企，更受青睐。一些深耕区域的地方性房企，如华润、协信等，也榜上有名。

挂牌价总体一路走高

重庆购房者决策最快

贝壳找房数据显示，在过去的12个月中，带看量绝对值最高的是成都，每月会有约10.6万人次看房，其次重庆，月均带看超4万人次;不同城市的成交周期通常和挂牌价挂钩，挂牌价越高，成交周期越长;在议价空间方面，杭州最有商量余地(平均5.9%)，成都业主最硬气，议价空间均值不到1%。

和房源成交周期相比，客源成交周期明显要短。即使是最犹豫的天津购房者，平均决策周期也不过一个月左右。重庆购房者最为干脆利落，平均决策周期不过15.96天。成都、杭州2017年第三季度成交由热转冷，南京、武汉、重庆春节后决策周期加快，唯有天津反其道行之，是唯一春节前成交周期加快的城市。

客源带看量和房源成交量基本成正比。以春节为界，6个城市的带看量节前都呈现出走低趋势，节后则普遍人气回升。杭州最为典型，春节前后带看冰火两重天。武汉人气快速回升，2月带看不足万人，3月就达到了2.6万人次。重庆节后带看量达6.2万人次左右，远高于平均值。南京和成都，春节后带看回升较为缓慢，未能达到平均值。天津除春节外总体带看持续上涨，3月甚至突破4万人次，不过看的人多，买的人少。

从挂牌价来看，除南京、天津外，其他4座城市的价格均呈一路走高的态势。特别是杭州和成都，业主信心爆棚：杭州挂牌均价从24803元/平米涨到33377元/平米，环比涨幅达34.6%;成都挂牌均价从11643元/平米涨到16843元/平米，金额上涨超5千元。武汉、成都属于稳中有涨，价格波动相对较小。南京买方卖方的价格博弈最为激烈，挂牌价在波动中逐步上涨。唯有天津逆势而行，卖方信心不断下滑，2017年年末挂牌价甚至跌入2.6万以内，低于平均成交水平。

从议价空间来看，南京、武汉、重庆这3座城市，在春节后议价空间明显收紧，总体而言是卖方市场，南京最为典型。成都由于市场热度较高，今年4月前议价空间一直在收紧，4月高达1.8%的议价空间，或与挂牌价迅速走高有关。杭州以2017年8月为分界点，此前议价空间收紧，此后出现松动。天津则是在2017年年底前后议价空间剧烈起伏，此后长期维持在3-3.5%之间。

成都套总价暴涨36%

套均面积普遍下滑

数据显示，在过去的12个月，新一线城市总体成交量趋稳，成交价持续走高，房源成交周期不断延长，套总价攀升的同时套均面积显著下滑。

在5项反应市场交易情况的数据中，天津可视为一个孤例。成交量大起大落，套总价波动剧烈，2017年12月甚至跌至167万，比同年5月下降近20万!不过，随着天津落户新政的出台，楼市热度也在一路攀升，这种情况会很快得到缓解。

从成交量来看，取样的6个新一线城市总体趋稳，3月小阳春成交到达峰值，随后出现回落。2017年，成交量曾出现过下滑趋势的城市是成都和杭州。2018年4月，成交量持续上涨的城市，仅重庆和杭州两个。

从成交价来看，整体趋势是稳步上涨，部分城市涨幅惊人。杭州、南京在第一梯队，目前成交价均突破3万;武汉、天津是第二梯队，成交价2万+;成都、重庆相对处在价格洼地，成交价1万多。其中重庆性价比相对高，更值得买。杭州涨势最凶，12个月成交价涨了接近8千元!

从房源成交周期来看，整体呈现出不断延长的趋势。天津、南京最难卖，成都交易最不愁。成都、南京和重庆在春节后市场回暖的情况下，成交周期出现了不同幅度的缩减。天津周期延长最明显，12个月间成交周期从从58天延长到了110.7天!

从套均面积和套总价来看，在过去这12月里，购房者付出了更高的购房成本，居住面积反而出现了下降。6个城市中，仅南京、天津能还能达到一年前的套均面积水平，其他城市均出现10平米左右的面积下滑。从单套价格来看，除天津外，均出现了10%以上的价格上涨，杭州同比暴涨27.2%，成都套总价从108万涨到147万，涨幅高达36%!