楼市最大问题之所在 调控政策未能有效覆盖

近日，成都、杭州、深圳等地再次上演抢房大战。在媒体报道中，有几个数字让人倍受刺激：排队人数多达7万、2天冻结资金300亿、参加抽签需先交500万诚意金。人们在感叹之余，不能不思考这样一个问题：以限购、限贷、限价、提高交易成本为主要内容的调控政策，实施区域越来越广、执行力度越来越强，可楼市过热现象不仅没有得到扭转，反而有愈演愈烈之势。这究竟是为什么?

纵观各级政府先后出台的各种楼市政策，尽管数量众多，但是一旦结合我国房地产的实际情况，这些政策就总让人有一种“隔靴搔痒”的感觉，因为它们并没有触及到楼市问题的根本。其结果就只能是，政府似乎已使出了九牛二虎之力，可市场上依然是一房难求，房价也继续“芝麻开花节节高”。

之所以说楼市政策没有触及到问题的根本，是因为这些政策大多指向的都是楼市增量部分，而楼市存量部分涉及得非常少，即便有所涉及，也只是与交易环节相关，持有环节一直是政策“盲区”。

而中国楼市最大的问题恰恰出在存量房的持有环节上。具体地说，就是存量房用于自住或出租的比率偏低，空置率过高。根据国际通常标准，商品房空置率在5%-10%之间可视为正常水准，而我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间(其中二线城市高于一线城市，而三四线城市又高于二线城市)，远远超出了正常水准。

房子的根本用途是供人居住的，一旦空置就意味着其基本功能未能得到有效发挥。从整个社会来看，这无疑是一种巨大的资源浪费。

现在楼市调控常常说的一个词叫：“房住不炒”，意思是房子是用来住的而不是用来炒作的。其政策导向非常明确，但遗憾的是，据此出台的调控政策都是指向楼市增量部分，结果是除了刚需之外，其他人买房都越来越困难了，甚至连一些改善性住房需求也难以得到合理满足。

当我们把目光调换一个方向，就会发现楼市最大问题之所在，调控政策却未能有效覆盖，以至于成为“盲区”：这就是分散在全国各城镇、总量高达几千万套、没有发挥正常居住功能的各种类型和档次的空置房。

为什么楼市调控目标要瞄向空置房?因为从实际情况来看，这些房产只有极少数是持有人留做未来自住的，其余部分持有目的只有一个：将其作为投资品，待其升值到自己满意水平时再择机抛售兑现，以期获取巨额投资收益。说白了，这些房子就是用来“炒”的。

既然如此，“房住不炒”的政策导向就不应该让这些空置房成为政策“盲区”。那么，什么样的政策措施才能有效降低我国当前高企的楼市空置率呢?

根本的方法大家早已有共识，即全面开征房产税。房产税是向房产所有人征收的难以转嫁的直接税，与现在实际征收的各种房地产税完全不同。对于房产持有人来说，该税每年都要交纳，是一种持续的负担。随着房产价格的上涨，其应缴纳的税额还会相应增加。因此，开征房产税可以在很大程度上减弱乃至于彻底消除房产持有人继续持有多套房产的意愿。一旦房产持有人竞相抛售多余的房产，那么，就整个社会来说，处于空置状态的房产数量就会随之下降。当原来空置的房产通过抛售转移到有安居需求的人手上时，一方面，可以让过高的楼市空置率明显下降，另一方面，也直接减少了市场上对增量住房的需求，从而使楼市一级市场过热状态得到改观。

在持续的税收负担压力之下，那些仍想持有多套房产的人也不会无动于衷，出租房产的意愿必将显著增强。原因很简单：收取租金可以在一定程度上减轻甚至于完全抵消其税收负担。一旦空置的房产被出租了出去，那么，它同样有助于过高楼市空置率的下降。

由此可见，开征房产税是确保存量房“房住不炒”的根本途径。该税已经研究了多年，且在重庆、上海等城市进行了试点，现在可以说已经到了必须推出的时候了。

除了开征房产税外，还有哪些办法可以让这些为“炒”而空置的房产尽快住上人呢? 笔者认为至少有以下三个方面可供选择：

一、创造条件提高房产出租的便利性。现在很多人之所以不愿意出租自己的房子，最主要的原因是嫌太麻烦。为了解决这个问题，政府应该有所作为。比如，鼓励和支持出租中介的发展，使房屋出租成为一项专业的服务，让房产持有人感到房屋出租并不费事，甚至于可以将个人出租事务整体外包;健全、完善房屋出租规则，使出租行为尽可能规范化，在对出租人和承租人分别进行约束的同时，切实维护好双方的合法权益;对积极出租空置房产的持有人进行奖励;等等。

二、直接限制房产持有人拥有房产的数量。既然可以在一级市场上限贷、限购甚至限价，在二级市场上限制交易，那么为什么不可以在房产持有环节直接限制持有人拥有房产的数量?其实这方面国外也是有先例可循的。因为房产与其它资产不一样，它需要占用土地，而土地是一种非常稀缺的资源。为了让这一资源能够被广大民众合理分享，而不是被少数人所独占，那么对建筑其上的房产资源在民众个人占用时进行必要的限制，道理上是完全讲得通的。

三、临时征收房产空置费。如果房产税在一段时期内仍然难以开征，那么财政部门可以考虑临时运用行政手段，通过征收房产空置费的方式来增加房产持有人多余房产的持有成本，迫使他们抛售或出租这些房产。经济学家钟伟早在2016年就已提出过这方面的建议。

现在人们一看到某地楼市出现抢购的新闻，就批评说当地政府供地不足。这其实只看到了问题的一个方面，问题的另一面是，这些参与抢购的人群当中有很多需求并非刚性，他们买房的目的不是为了自住而只是为了投资。对于这类需求在目前楼市供求关系已经失衡的情况下，政府没有必要加以满足。此外，即便是真实的自住性需求也不需要都通过楼市增量来满足，因为楼市存量也许更适合他们。而要把楼市存量由静止状态转化成运动状态，即交易或出租状态，就必须让房产持有人有足够的动力和压力。上述三种办法正是这种动力和压力的重要来源。

楼市调控走到今天似乎已经“山穷水尽”了，可是，如果把目标转移到空置房上面，那么，我们就会有一种“柳暗花明又一村”的感觉。只有彻底解决了我国楼市空置率过高问题，所谓“房住不炒”才算真正落到了实处。