楼市形成“冰与火”两极分化的格局

在调控背景下，楼市形成“冰与火”两极分化的格局：一二线城市出现全面降温，三四线城市则较为火热。房地产主要交易市场整体向三四线下沉，三四线去化周期创近9年新低。但业内认为，三四线城市支撑房地产市场的长期动力不足，未来布局非都市圈三四线的房企，或面临“换仓”的可能。

三四线城市成交面积同比上涨13%

“现在房价太高了!”来自唐山的侯女士感慨到，最近这一两年，唐山房价上涨较快，目前单价基本达一万以上。在焦灼的心理下，不少人担心房价再涨，陆续下手。

国家统计局5月16日公布的今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，唐山新建商品住宅价格4月同比上涨4.9%、环比上涨0.7%。

唐山楼市上涨，非孤立现象。不同于一二线城市房地产销售持续低迷，近一两年，三四线城市成交量呈上升趋势。来自易居研究院的报告显示，今年年初累计至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比下降，分别达-41%和-6%，三四线城市累计成交面积则同比上升13%。

不过，若将三线城市进一步细分，情况有所不同。5月上半月，易居研究院监测显示，东莞、无锡等7个本轮调控较严的三四线城市新建商品住宅成交面积为107万平方米，环比4月上半月增12%，同比减14%;而襄阳、惠州、徐州等11个本轮未调控或弱调控的三四线城市，新建商品住宅成交面积为231万平方米，环比4月上半月增加56%，同比增1%。

楼市的两极分化，进一步反馈在库存数据上。截至4月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为10.3个月，其中，一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月。从横向对比看，三四线城市存销比下跌较为明显，当前数值也是2010年以来月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了新低。

以最近较受关注的丹东为例，截至4月底，丹东去库存周期仅为13个月，且已出现连续9个月去库存周期变小的现象。通过观察历史数据可发现，丹东去库存周期最高可达63个月。

此类信号引发业内警惕，业内认为，三四线城市库存不足，或存在房价上涨的压力。

棚改利好，量价回调

对于此番三四线楼市超预期热销，易居研究院副院长杨红旭点评称，既有2015年以来全国楼市发展带来的短周期因素影响，也有在三四线楼市低迷之后，需求集中释放的影响。

此外，业内普遍认为，自2015年以来的“棚改三年计划”，提高棚改货币化安置比例亦是三四线热销的重要原因之一。

2018年政府工作报告中亦明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，今年就将开工580万套。来自易居研究院一份棚改报告显示，预计2018-2020年三年国家开发银行发放棚户区改造贷款将在年均近1万亿，到2020年底，贷款余额预计将近5万亿。根据国家开发银行棚改专项贷款占棚改改造资金来源的65%左右，预计未来三年全国棚改资金年均将达到1.5万亿。

不过，在三四线楼市出现火热行情后，也引起监管部门的注意。据媒体报道，五一前后，住建部约谈了12个城市的政府负责人，强调坚持调控目标不动摇。其中，涉及城市主要是非一线城市，特别是三四线城市，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，有效遏制投资投机性购房。

房企或面临“换仓”

碧桂园、恒大等房企，2017年销售业绩异军突起，原因就在于，紧贴政策导向而为之，在三四线城市积极布局。碧桂园去年销售额达5508亿，截至去年底，其累计进驻中国超600个城镇，拥有超过1000个项目。此外，如中梁、祥生等中小房企，也抓住这轮释放机遇，实现销售额的突飞猛进。

不过，“三四线城市政策也在收紧，效果会在今年下半年逐步显现。”融侨集团首席品牌营销官张岩认为，对高周转的房企，今年还有最后一波行情可以抓住，但对周转速度较慢的企业，这时候进入三四线城市，则可能面临相关风险。

在业内看来，三四线城市支撑房地产市场的长期动力不足。亿翰智库董事长陈啸天指出，房企布局三四线更多基于短线战略，不可做长线布局。同策咨询研究部总监张宏伟亦认为，布局三四线，更多是机会型贡献销量的布局策略。

这是否意味着，房企未来在三四线或面临“换仓”的可能?新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷对此不置可否。但他同时指出，一个不容忽视的问题是，三四线城市数量非常多，这为房企“换仓”提供了广阔的空间。

欧阳捷总结称，“都市圈周边三四线与非都市圈周边三四线呈现不同的格局。未来都市圈周边的三四线城市，房企会做更多深耕，非都市圈周边的三四线城市，棚改计划完成后，预计楼市会回归平静，房企换仓的可能性更大。”